北京出台长租公寓监管新规：预收租金额数不得超过3个月租金

2月2日，澎湃新闻记者从北京市住建委获悉，由北京市住建委、市场监管局、金融局、网信办、北京银保监局等五部门已于近日联合印发《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》（以下简称《通知》），明确规定向租客预收的租金数额不能超过3个月租金，银行业金融机构、小额贷款公司等机构不能将租客申请的“租金贷”资金拨付给住房租赁企业。

《通知》从限制资金池、强化开业信息报送、加强租赁合同管理、细化装修规定、建立租赁纠纷调解机制、强化联合监管等方面，全面强化对分散式长租公寓企业经营活动的监管，防范住房租赁行业经营风险。同时，该文件也进一步明确北京将继续支持专业化、规模化住房租赁企业持有房屋并依法出租。

建立专用账户托管押金，租赁企业不得擅用

澎湃新闻记者注意到，限制企业“资金池”是本次发布新规的核心内容。《通知》中明确规定向租客预收的租金数额不能超过3个月租金，同时收租客租金和支付给房主租金的周期必须匹配，明确禁止“长收短付”经营模式。与此同时，银行业金融机构、小额贷款公司等机构不能将租客申请的“租金贷”资金拨付给住房租赁企业。也就是说，租客申请了住房租赁贷款，放贷机构可以把贷款发放给租客，也可以签订协议后直接发放给房东，但不能发放给住房租赁企业，及其关联企业或利益相关方。

新规还提出，北京要建立押金托管制度，与租金相比押金数额相对较小，但伴随企业经营规模扩大，同样可以形成“小资金池”。对此，《通知》也进行了规范，首先要求企业收取的押金数额不得超过1个月租金，其次收取押金后，必须通过北京房地产中介行业协会建立的专用账户托管，企业不能擅自动用和挪用。

押金纠纷是最为常见的租赁纠纷，本次发布的《通知》明确规定，住房租赁企业应在合同终止2个工作日内通知北京房地产中介协会退还押金，协会将在1个工作日内将押金及同期存款利息退还承租人。

据了解，此前已经预收租金超过3个月的部分和存量“租金贷”，租赁企业要建立专户逐步化解；已经预收的押金，一并纳入行业协会托管，押金托管的具体方式和流程主管部门后续还会出台配套细则。

专家：长租公寓“租金贷”、“资金池”是爆雷罪魁祸首

“部分长租公寓企业通过“租金贷”、长收短付等方式形成的“资金池”是导致当前企业爆雷的罪魁祸首。” 北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池表示，在租客端被过度金融化的情况下，一旦市场发生波动或企业经营管理不善，极易发生资金链断裂的情况，从而导致房主房客两端受损。

她认为，本次出台的新规针对上述问题，提出了一系列针对性很强的监管措施，将有效促进市场健康平稳发展，切实保护租赁各方当事人、特别是承租人的合法权益。

北京大学教授、博士生导师、房地产法研究中心主任楼建波注意到，近些年，住房租赁行业在政策东风与市场需求的双重驱动下，经历了一个非常快速的发展过程，在这个过程中市场也暴露出不少新情况、新问题。

他说，此次北京出台的新规，突出长租公寓发展要合法、规范、专业，决不能理解为把长租公寓“一棒子打死”，“住房租赁企业是加大租赁住房供应，大力发展住房租赁市场的重要组成部分，所以北京还是坚决支持专业化、规模化住房租赁企业持有房屋并依法出租，一系列税收、金融等优惠政策大礼包，正在赶来的路上。”

官方：对于向老百姓“割韭菜”的行为将主动引爆

北京市住房和城乡建设委员会有关负责人指出，近年来各地长租公寓爆雷事件频发，究其原因，多为抢占市场、扩大规模，采取高进低出、长收短付、租金贷款等违规行为盲目扩张，导致其经营难以为继。共性问题，一是以互联网思维主导经营，通过烧钱、冲量、包装上市方式实现套利，经营模式风险高。二是长期依赖于股权融资，靠股东输血维持经营。资本在租赁市场等民生领域跑马圈地的同时，又千方百计规避社会责任。三是通过银行租金分期贷款变相融资，直接形成资金池，走上高杠杆疯狂扩张之路，并转嫁风险，使社会被动埋单、政府被迫接盘。

该负责人表示，北京市多措并举贯彻落实“租购并举”国家战略，大力培育和发展住房租赁市场，支持和鼓励长租企业规范、稳健经营，对以圈钱为目的大搞金融化、资本化，向老百姓“割韭菜”的邪路歪招，北京市将会坚决叫停，主动引爆。

北京房地产中介行业协会会长李文杰提到，住房租赁领域矛盾纠纷多发、调处解决不畅也一直是困扰广大房主租客的一个难题。北京住房租赁行业经历了一个过热发展阶段，特别是经过近两年的租赁企业“爆雷”的洗礼后，政府部门开出药方对症下药，对北京住房租赁行业和租赁市场未来的发展具有重要意义。

他表示，北京房地产中介协会作为行业自律组织，高度关注住房租赁市场秩序规范和租赁纠纷化解的问题，并将继续在促进行业自律经营方面发挥积极作用。