海南看房网：房价进入万元时代，分化也更明显

数据显示，1-9月份，全国商品房的销售面积为117073平方米，商品房的销售额为115647亿元，从销售额和销售面积来看，海南看房网 今年商品房的销售均价已经接近万元大关。

 

根据易居房地产研究院发布的报告，2020年6月到9月的新建商品房的成交单价分别为10113元、10263元、10540元和10191元，已经连续4个月均价过万，也基本宣告了房价进入“万元时代”。

 

从房价进入“万元时代”也可以看出，如今的房价依然有上涨的趋势，只不过在国家的调控下，涨幅逐渐收窄。根据国家统计局给出的9月70城房价数据：

 

4个一线城市新建商品房房价环比上张0.4%，二手房房价环比上涨0.9%；31个二线城市新建商品房房价环比上张0.3%，二手房房价环比上涨0.2%；35个一线城市新建商品房房价环比上张0.5%，二手房房价环比上涨0.6%。

 

从70城房价数据可以看出，房价依然整体呈现出上涨的趋势，但是涨幅已经逐渐收窄，尤其是31个二线城市的房价，基本已经处于比较稳定的状态。当然这70城都是我们国家的重点城市，算是楼市相对较热的城市，可能并不能代表全国的楼市，但是这70城基本能够反映出房价的整体趋势。

 

不管是房价进入“万元时代”还是全国的房价呈微涨的趋势，都只是楼市整体的发展方向。在实际买房的时候，买房并不是按照全国的均价来购买的，而是按照具体城市的房价来购买的。比起关心全国的房价走势，全国的房价均价，购房者更应该关心具体每个城市的房价。

 

房地产行业走到今天，房价普涨的时代已经过去，楼市的分化已经逐渐明显。楼市的分化主要体现在城市和城市之间，不同城市的房价呈现出不同的发展趋势。正所谓“几家欢喜几家愁”，有些城市楼市发展依旧火热，房价依然处于稳步上涨的状态；而有些城市楼市出现疲软，房价已经处于高位，房价迎来调整时期。

 

10月25日，中国社科院财经战略研究所发布了最新的纬房同比指数，数据基本呈现了现在城市之间楼市分化的现状。有房价涨幅比较大的城市，比如东莞（29.13%）、深圳（23%）、宁波（15.99%）、南通（14.89%）、宿迁（14.49%）等城市，涨幅均在10%以上，笔者认为在经济增速6%-7%的前提下，房价上涨5%左右算是稳定状态，房价上涨10%以上就算涨幅比较大。也有房价比较稳定的城市，比如临沂（0.15%）、柳州（0.2%）、北京（0.25%）等，这些城市的房价基本上可以算是不涨不跌。还有一些城市的跌幅比较大，比如肇庆（-9.45%）、遵义（-9.22%）、西双版纳（-7.96%）、淄博（-7.44%）等。

 

还有一些令我们比较意外的城市，比如天津（-4.16%）、济南（-6%）、郑州（-3.34%）、石家庄（-3.93%）、青岛（-3.51%）等，这些本来都经济发展非常不错的城市，但是房价出现了一定程度的下跌。

 

结合9月的纬房同比指数可以看出，如今的楼市分化已经逐渐变得明显，房价永远上涨的神话也已经破灭，未来房价有涨有跌才是常态，这才是健康的房地产市场。当然在楼市分化的大环境下，既会有房价上涨的城市，也会有房价下跌的城市，购房者也要十分注意，有3类城市的房子，有可能会发生贬值，不建议购买。

 

01收缩型城市。

 

什么样的城市可以称为收缩型城市？国际上专业的研究机构“收缩城市国际研究网络”是这样定义收缩型城市的：

 

人口规模在1万以上的人口密集城市区域，面临人口流失超过2年，并经历结构性经济危机的现象。

 

收缩型城市一般有3个重要的特征：分别是人口流失、第三产业占比低、工资水平低。我国虽然没有收缩型城市的明确定义，但是很多小城市现在确实面临着人口流失，呈现出一些收缩型城市的特点。首都经贸大学教授吴康分析660个城市的发展状况，发现其中80个城市都出现了不同程度的收缩，其中9个城市的收缩幅度超过5%。

 

收缩型城市多为三四五线小城市，这些城市经济发展水平不足，对人口的吸引力不足，最终人口逐渐流失。这样的城市没有人口的支撑，也没有大型产业支撑，人们的工资水平也相对较低，楼市自然也没什么发展潜力。如果城市出现收缩型城市的一些特点或者本身就是收缩型城市，这个城市的房子就可能会发生“贬值”。

 

02资源型城市中的衰退型城市。

 

有一类城市是资源型城市，这类城市蕴含着丰富的矿产或者森林等自然资源，依靠着这些自然资源来生存发展。不过这类城市有一个很大的缺点，就是经济结构太过单一，经济结构的单一也造成从业结构的单一，未来一旦面临资源的枯竭，就会面临着产业缺失，当地人无法就业的问题。

 

我们国家首批一共确定了262个资源型城市，成长型城市只有3个，成熟型城市有141个，再生型城市有23个，还有67个因为自然资源逐渐枯竭，人口逐渐流失，被列为衰退型城市。我们所熟知的“房价如葱”的鹤岗市，过去就是资源型城市，煤矿资源十分丰富。近几年鹤岗煤矿资源逐渐枯竭，因为缺乏产业的支撑，人口逐渐流失，城市开始衰退，就是典型的衰退型城市。

 

结合上文中的分析，笔者建议在楼市分化的时代，收缩型城市的房子和资源型城市中衰退型城市的房子应尽量避开。当然在买房的时候也要结合城市的实际情况和自身的需求来进行判断，总之闭眼买房的时代已经过去，买房前需要多用心。海南看房网www.kanfang.com