专家点评：对楼市广告“艺术表达”擦亮眼睛提前防范｜聚焦买房痛点

　　近期，保利桃花源、南沙阳光城、佛山时代廊桥花园、合生帝景等个别楼盘出现的房屋质量风波吸引了媒体和网友的关注。南方日报和南方+房产频道日前亦梳理了“买房十大痛点”，同样引起社会各界的关注。曾经为国内十多个楼盘项目提供法律服务并代理过数百宗房地产案件的房地产法律专家、广东法丞律师事务所管委会主任胡桂芬律师，在南方+上看到该专题报道，第一时间联系记者，表示其就是痛点2“产权不清”中提到的“一房四卖”案例部分原告的代理律师。结合多年从业经验，并针对读者和网友关心的十大痛点问题，胡桂芬进一步对南方+“买房十大痛点”报道进行了点评。

　　看房再累也不要忘了查看文件和验收把关

　　“现在住宅商品房买卖偏向卖方市场，购房者在合同条件谈判上往往没什么优势，因此，应着重签约前的调查。”胡桂芬律师表示，随着2018年底新广告法颁布实施，政府对房地产广告的监管趋严，有些房地产开发商为了规避法律风险，往往在广告的用语方面，普遍表达得更艺术更含糊，如果购买者不擦亮眼睛加以提防，就很可能上当受骗，出了事再来寻求解决往往很麻烦。她建议读者和网友，在买房时一定要实地详细查看，尤其注意交楼标准的约定，要跟售楼公司反复核实是否样板房“所见即所得”，以免事后扯皮。譬如，开发商承诺的绿化和配套是否愿意写入合同。与此同时，开发商的商品房销售的合同，少则十几页，多则过百页，有些还附带了两三份补充协议，补充协议的条款往往隐藏众多风险和开发商免责、限额赔偿等条款。这些协议性文件往往对保障双方合法权益非常关键，购房者再忙也要认真阅读，看看里边有没有一些卖方“避重就轻”或其它对买方不利的条款。比如，有些开发商在主合同约定逾期交楼，按每天万分之一支付违约金，而在补充协议中，又会针对此条补充“逾期交楼的违约金不超过房价的5%”。我们最近处理的一宗在广州荔湾区发生的公寓买卖纠纷，购房者签名的材料中就夹了几份《声明》，内容大意为开发商告知购房者该房屋旁边有垃圾站，有高压电线经过等，购房者知情并同意。若购买方收楼前不小心签署了类似的《声明》，对后续的权利维护是相当被动的。这也是为什么“痛点4 环境硬伤”能够得到这么多读者和网友回应的原因，遭遇过同类纠纷的业主太多了。

　　胡律师特别提醒，由于购买房屋需要签署多份文件，一般人看房比较累，或者是看到心仪的房子，往往没有精力细细阅读文件和合同，建议购房者签署购房合同时保持耐心看清所签的文件，有条件的可以邀请专业人士陪同解释条款。至于楼盘的周边规划条件，公园绿地、学校、医院等，有些是市政规划，有些是开发商的公建配套，买房人可以通过政府信息公开查询获取详细的周边规划信息，不应片面听信销售人员。

　　希望房屋工程成为开发商和建设者的良心工程

　　报道中痛点2提到的房屋产权办证问题，关系到购房者最根本利益的实现。胡律师说，事实上，房屋首先要进行竣工备案和大确权（即初始登记），才能转移登记到小业主名下。但“烂尾”的楼盘，往往还没有大确权，在这样的情况下即使作为买方的业主诉至法院要求办证，由于不具备办证的客观条件，法院也无法支持。广州几个有名的“烂尾”项目，后来政府或法院主导新的资金方入主，才得以解决。案例中提及的“志联公司”“一房多卖”事件，志联公司进入破产程序已经四年多，近日将再次召开债权人会议，所幸其代表的债权人（即业主）已经取得房屋，仅就房屋差价、瑕疵等向志联公司索赔。司法上对于“一房多卖”，支持哪一买方取得房屋产权，有较为明确的认定因素，因此，购房者一旦对房屋产权有怀疑，即应咨询律师，及时采取有效措施。

　　房屋质量涉及到能否安居的民生权益，希望开发商和建设主体能将房屋的建设工程当作良心工程，严肃对待，珍惜商誉品牌价值，一方面购房者应尽量选择信誉良好的开发商，另一方面，政府部门应加强建筑过程的质量监管和竣工综合验收时从严审核。

　　专家简介

　　胡桂芬，广东法丞律师事务所合伙人律师，管理委员会主任，上市公司高级管理人，房地产法律专家。广州市律师协会教育法律专业委员会秘书长。广州市百名专家律师“暖企行动”法律服务团成员。2013年至2018年，其团队代理房地产商事诉讼案件三百余件。为广州、东莞、深圳、合肥逾十个新开发商住房地产及二手商场项目提供法律服务，为项目设计合同文本、广告风险防范，协助出卖方参加多项政府调查、代表出卖方进行群体事件谈判协调、对房地产行业在管理运营过程涉及的商业广告、消防验收、交付条件、 款项回收等拥有丰富的实务经验。