星盛商业高认购背后的商业赛道价值重估

这两天的地产股走势，出现了两级分化现象。

一边是保利地产、中南建设，连跌4个交易日，一边是龙湖集团、新城控股、华润置地连涨。

业内对于这样的分歧，给出的理由是：市场认为传统地产行业将继续保持下行趋势，不如地产+商业双轨并行的企业有溢价空间。

换而言之，相比住宅，市场更愿意追捧商业。

这个反应，从星盛商业上市首日，涨幅3.6%也能看出。

过去一年，成功上市的传统地产企业不多，物业服务、代建服务企业却不少。虽是风口，但因为数量扎堆，也出现了不少起始认购不足、首日开盘破发的情况。

而星盛商业没有走住宅物业管理这条常规道路，而是作为港股纯商业运营服务第一股登陆资本市场。且不论是认购环节，还是开盘首日的表现，它身上都体现出了商用物业运营赛道的另一种潜力。

上市首日股价拉升近20%

1月25日早间，星盛商业管理股份有限公司公布发售价及分配结果公告：最终每股发售定价3.86港元，预计所得款项净额约为8.81亿港元。

其中，香港发售股份获大幅超额认购近756倍，国际发售项下初步提呈的发售股份已获超额认购约9倍。

此外，星盛商业还拥有包括新世界旗下Pilgrim Ever Project Company、招商局及GLP集团旗下的深圳市旗昌投资、深圳市创新投资集团、双城资本等四家基石投资者，合计认购约4041万美元（约3.13亿港元），相当于公开发售股份数（不考虑超额配售部分）的32.46%。

在这样的强认购表现下，1月25日晚间，交易数据显示，星盛商业暗盘开盘报4.8港元，涨幅24%，这在2020年以来的新上市房地产企业和物业服务企业中，都很罕见。

而1月26日挂牌当天，星盛商业继续表现出彩，股价一度拉升至近20%。

大湾区领先地位奠基高倍认购

根据聆讯后最新资料所示，2020年前三季度，星盛商业收入为3.06亿元。其中，80.5%收入都集中在大湾区，深圳占比甚至高达75.6%。

在大湾区，星盛商业已经拥有了完整及广受认可的品牌系统，主要包括城市型购物中心COCO Park（以城市消费者为目标）、区域型购物中心COCO City及iCO（以购物中心五公里范围内的消费者为目标）、社区型购物中心COCO Garden（以购物中心1-3公里范围内的消费者为目标）以及高档家居布置购物中心第三空间。

此外，星盛商业的商用物业还拥有一系列主题馆品牌，包括家居、家庭和儿童、女性和时装、运动和健身以及美食和社交等主题。

从市场地位来看，截至2020年前9月，按于深圳市的运营中购物中心数量计算，公司排名第一；若按在大湾区的运营中购物中心数量计算，公司排名第四；若按在深圳市的运营面积计算，其排在第二位；按在大湾区在管的购物中心的运营面积计算，排名第七。

从综合实力和品牌影响力来看，公司在中指院测评的《2020年中国商业地产百强企业》榜单中排名第14，并入选为《2020年中国商业地产运营十强企业》；其次，据公开资料所示，该公司的品牌价值入选《2020年中国商业地产公司品牌价值TOP 10》榜单，并曾获得《2020年粤港澳大湾区商业运营品牌优秀企业》殊荣。

可以说，深圳以及整个大湾区，人口多、消费能力强的地区属性，以及坐拥大湾区领先商用物业运营服务供应商之位，是星盛商业获得高认购的重要基石。同时也是投资者预判，未来星盛商业能成功对外辐射至大湾区临近经济发达省份和城市，甚至有足够实力将模式快速复制到全国的强力支撑。

“轻资产”前景助推高估值

而上市之后，股价的拉升，目前收获近29倍动态市盈率的估值看好，又源自市场对于星盛商业模式前景的看好。

按照招股书所示，星盛商业的收入结构主要分为三大类，分别是委托管理服务模式、品牌及管理输出服务模式以及整租服务模式。

其中，委托管理服务是星盛商业最为成熟的运营模式，年均贡献其收入的七成以上。但品牌及管理输出服务增量可观，贡献率已由2018年的17.9%提升6个百分点至2020年1-9月的23.9%。

放眼业内，提出类似星盛商业“轻资产”运营的企业，不论是住宅还是商业地产领域，均有不少。最典型的，非属万达不可。

今年刚开年，万达就提出了：2021年起万达广场将全面轻资产化，不再新增自持的万达广场，改为全面输出服务与管理。而万达全面轻资产化战略的提出，恰恰就是看中了商业服务输出的商誉价值和高额利润。

目前万达商业还未重归资本市场，运营数字并未公开。但星盛商业招股书里的数字，则先行有力地揭开了这一模式的远大前景。

截至最后可行日，星盛商业共向53个商用物业项目提供服务，覆盖中国20个城市，总合约面积约328.4万平方米。其中，合约面积的61.6%由独立第三方开发或拥有。

星盛商业凭借独特的商业运营模式，轻装上阵，并得以获取高水平的盈利