黄瑜:中小城市购物中心租金指数与商业地产资产证券化趋势

12月10日至11日，以“新形势、新思维、新机遇”为主题的“全国中小城市商业创新发展论坛”在海南三亚蓝湾绿城威斯汀度假酒店正式召开。中指控股CEO、中指研究院常务副院长黄瑜出席论坛并分享了题为《中小城市购物中心租金指数变化与商业地产资产证券化趋势》的主题报告。

黄瑜中指控股CEO中指研究院常务副院长

尊敬的各位领导：

大家上午好！非常感谢给我们提供这么美丽的环境在三亚来举办我们这次中小城市商业地产发展论坛，今天给大家简单讲一下中小城市购物中心租金指数的系列研究。

两年前，商铺租金指数便被纳入了中国房地产指数系统。此次在新冠疫情之后社会经济逐渐恢复的大背景下，中指研究院在分析总结历年商业地产领域研究经验的基础上，启动了中国中小城市购物中心租金指数的研究和编制。此次中小城市购物中心租金指数研究覆盖了45个中小城市。通过比较、积累可以帮助行业把握每一个城市的过去现在以及未来的发展轨迹。2020年重点中小城市典型购物中心样本平均租金为4.0元/平方米/天，同比下跌1.7%。有40.0%的县（市、区）租金水平同比上涨；37.8%的县（市、区）租金水平同比下跌；22.2%的县（市、区）租金水平同比持平。今年受到疫情影响，购物中心样本项目平均出租率降至89.3%，较2019年92.7%略降。疫情期间超9成样本购物中心给予商户免租期，平均为1.5个月，保证了市场的整体运营平稳

从市场表现看，国家统计局数据显示房地产投资整体上涨6.3%，但商业地产投资是下降了2.8%，市场信心不足。但从拿地看，2020年1-11月全国及三四线城市商办用地推出及成交面积同比均有所上升，溢价率一二线城市回落，三四线城市上升，表明未来三四线无论市场价格端还是买卖土地端都是相对看好的。从企业拿地分布来看，企业端也愈加众视核心城市群以及都市圈周边的中小城市。像恒太等商业地产开发企业也积极在全国主要三四线城市布局。三四线城市的购物中心也在呈现规模化的发展趋势。

对于品牌商来讲，“双线布局”协同发展已经成为很多品牌方的共识，对于当前经济发达、消费能力强，但知名品牌渗透率不高的中小城市，未来存在较大的发展空间。从消费市场看，三四线城市的消费群体更加年轻化，三四线城市未来发展重要机遇趋势便是围绕着“Z世代”年轻化人群消费习惯进行相应的业态调整和布局。

资产证券化在我国经历了政策的不断丰富完善、明确业务主体及基础资产范围、加强风险管理等一系列过程。2019年资产证券化规模同比增长23.1%，供应链ABS成新风向。从构成看，购物中心、写字楼、零售门店仍然是发行数量最多的资产类型。商业地产开发运营企业开始获得资本市场认可，像宝龙地产、星河控股等企业正通过积极发展旗下商业地产运营管理公司，实现轻资产业务扩张及经营业绩提升，并逐渐走向分拆上市的道路。中小城市的底层商业地产价值正在不断提升，应主动寻找资产证券化的机会。

未来，中指研究院将继续致力于用大数据和创新科技赋能商业地产市场发展。希望本次分享能够给大家带来启发，谢谢大家！

附简要报告：

2020中国中小城市

商业地产发展研究报告

中指研究院秉持“客观、准确、科学、合理”的理念，在分析总结历年商业地产领域研究经验的基础上，启动中国中小城市购物中心租金指数的研究和编制；并对中小城市商业地产市场表现及企业运营进行研究及分析；最后对中小城市商业地产市场未来的发展趋势进行展望。我们相信，集思广益，众志成城，势必将勾勒起新的商业地产版图。

中国中小城市购物中心租金指数运行分析

指数表现：

中小城市购物中心整体租金同比小幅下跌1.7%

?租金水平

根据全国重点中小城市典型购物中心样本的调查数据，受新冠肺炎疫情影响，2020年中国重点中小城市购物中心租金水平整体有所下跌，样本平均租金为4.0元/平方米/天，同比下跌1.7%。2020年，租金指数重点监测的县级行政单位中，有40.0%的县（市、区）租金水平同比上涨；37.8%的县（市、区）租金水平同比下跌；22.2%的县（市、区）租金水平同比持平。

从租金绝对值来看，香洲区（珠海市）、昆山市、长兴县购物中心租金在6.0元/平方米/天以上；增城区（广州市）、镜湖区（芜湖市）等4个县（市、区）租金在5.0-6.0元/平方米/天之间；端州区（肇庆市）、武陵区（常德市）等11个县（市、区）租金在4.0-5.0元/平方米/天之间；寿光市、长安区（石家庄市）等12个县（市、区）租金在3.0（含）-4.0元/平方米/天之间；安宁市、利辛县等11个县（市、区）租金在2.0-3.0元/平方米/天之间；沛县、颍上县、思茅区（普洱市）、梁山县租金在2.0元/平方米/天以内。

? 租金变化

分行政区划来看，2020年购物中心租金同比上涨的县级行政单位中，海陵区（泰州市）、清城区（清远市）等5个县（市、区）样本平均租金同比涨幅较大，其中海陵区（泰州市）租金同比涨幅最大，为7.0%；清城区（清远市）、巢湖市租金同比涨幅在5.0%-7.0%之间；大理市、武陵区（常德市）租金同比涨幅在4.0%-5.0%之间。租金同比下跌的县级行政单位中，寿光市、屯溪区（黄山市）等5个县（市、区）租金同比跌幅较大，其中寿光市租金同比跌幅最大，为9.5%；屯溪区（黄山市）、端州区（肇庆市）租金同比跌幅在6.0%-8.0%之间；香洲区（珠海市）、镜湖区（芜湖市）租金同比跌幅在5.0%（含）-6.0%之间。

经营表现：

受疫情影响，样本项目平均出租率小幅回落，但整体出租率表现较好，免租措施有效缓解经营压力

? 样本项目平均出租率降至90%以下，但整体运营平稳

商业地产的本质在于运营，一般情况下项目的租金水平和出租率可以直接反应出项目的运营情况。受疫情影响，本期中小城市购物中心租金指数样本项目平均出租率较2019年有所下降，由2019年的92.7%下降至2020年的89.2%，同比回落3.5个百分点。整体来看，2020年，约六成样本项目出租率维持在90%以上，整体经营表现较为稳定。

? 疫情期间，超9成样本购物中心给予商户免租期，平均为1.5个月

自1月下旬起，部分商业地产开发运营企业陆续出台了一系列租金减免等商户纾困措施，根据2020中小城市购物中心租金指数样本的调查数据，疫情期间超9成样本购物中心给予商户免租期，平均期限为1.5个月，有效缓解了疫情带来的经营压力。

市场表现中小城市商业地产短期承压但经济及消费复苏将带动市场稳步恢复

行业环境：

宏观经济及消费市场稳步复苏，为商业地产市场发展奠定基础

2020年前三季度，我国新冠肺炎疫情防控取得显著成效，生产生活秩序逐步好转，经济运行稳步恢复，经济增长由负转正。前三季度，我国GDP累计实现722786亿元，按不变价格计算，比上年同期增长0.7%；累计增速由负转正。从单季来看，二季度及三季度按不变价格计算的GDP同比增速分别为3.2%和4.9%，经济稳步复苏态势明显。

商办用地：

1-11月全国及三四线城市商办用地推出及成交面积同比均有所上升

1-11月全国商办用地推出及成交面积同比均增长。根据中指数据，2020年1-11月，我国商办用地推出规划建面为6.56亿平米，同比增长6.5%；商办用地成交规划建面为4.9亿平米，同比增长13.1%。整体来看，随着新冠肺炎疫情得到有效控制，各地供地节奏基本恢复。

各线城市商办用地成交规模同比均增长，一线及二线城市溢价率回落，三四线城市溢价率较上年同期提升。2020年1-11月，一线城市商办用地成交规划建筑面积为1142万平方米，同比大幅增长92.1%；平均溢价率为0.3%，同比下降4.7个百分点。二线城市商办用地成交规划建筑面积为10171万平方米，同比增长4.2%；平均溢价率为4.3%，较上年同期回落2.5个百分点。三四线城市商办用地成交规划建筑面积为37928万平方米，同比增长14.3%；平均溢价率为11.8%，较上年同期上升3.8个百分点。

销售规模：

1-10月全国及三四线城市商业营业用房销售面积同比降幅均超13%

全国商业营业用房销售面积同比下降14%。2018年-2020年10月，我国商业营业用房销售面积均呈同比下降态势。其中，2020年1-10月销售面积为6689万平方米，同比下降14.0%。整体来看，商业地产市场已由重开发、轻运营的增量时代逐渐向存量时代过渡，叠加新冠肺炎疫情影响，投资者相对谨慎，商业营业用房销售整体有所降低。

一线城市商业营业用房销售面积保持增长，二线、三四线城市同比下降。2020年1-10月，一线城市商业营业用房销售面积为230万平方米，同比增长7.0%；二线城市为2177万平方米，同比下降13.0%；三四线城市为4283万平方米，同比下降15.4%。

企业表现

优化布局下沉市场

强化产品运营能力

企业布局：

巩固东部地区中小城市布局，挖掘中西部重点城市市场空间

部分企业继续加深在中小城市的布局。2020年1-11月，新城控股主要在南通、宿迁、安阳等三四线城市获取多宗商办用地，总成交规划建筑面积超200万平方米。2020年以来，碧桂园在儋州、宿迁、盐城、蚌埠的中小城市商办用地成交规划建面约80万平方米。此外，宝龙地产今年8月首入江西，在瓷都景德镇获取三宗土地，其中一宗商办用地规划建筑面积为15.5万平方米。

图：2018-2020年11月代表企业在三四线获取商办用地规模（规划建筑面积）

注：代表房企获取的商办用地以当期拿地企业口径统计，未考虑后期项目股权转让情况

数据来源：CREIS中指数据，Fang.com，3Fang.com

企业发展：

数字化推动商业地产运营提质增效，中小城市商业地产实现高质量发展

优秀的商业地产运营企业持续挖掘中小城市的潜力，基于各类城市的需求差异，加强品牌建设，推动商业地产多元化发展，加强自身价值链建设，积极创新融合发展，为消费者打造功能丰富、服务全面的优质商业体验。

表：2020中国中小城市商业地产运营优秀企业

后疫情时代，资产证券化拓宽企业融资渠道

资产证券化支持力度不断加大。2019年9月，证监会提出全面深化资本市场改革的12个方面重点任务，其中包括补齐多层次资本市场体系的短板，推进交易所市场债券和资产支持证券品种创新。

从已发行的类REITs产品底层资产来看，购物中心、写字楼、零售门店依旧是发行数量最多的资产类型，如2019年12月6日，苏宁集团成功续发了境内首单购物中心续发类REITs项目“中信金石-成都苏宁广场资产支持专项计划”，项目标的物业为成都苏宁广场购物中心，总发行规模19亿元，产品期限为18年。

近年来在房地产金融创新的趋势下，企业在资产证券化方面也进行了很多尝试，各类房地产资产证券化和类REITs产品不断出现，在盘活社会存量资产、改善流动性和提高基金运营效率等方面发挥了积极作用。

趋势展望聚焦都市圈与城市群发达三四线城市抓住“Z世代”消费新需求

“十四五”规划建议提出，要坚持扩大内需这个战略基点，加快培育完整内需体系，以创新驱动、高质量供给引领和创造新需求。中小城市商业地产体量庞大，但购物中心发展相对一二线城市起步晚，长期处于追随者角色。在国家促进经济双循环，全面促进消费的政策指引下，中小城市购物中心具备后发优势，在供给和需求两端都将迎来发展机遇。拓展投资空间，培育中小城市商业地产市场将成为未来商业地产开发运营商的重要选择。

都市圈与城市群发达三四线城市将成为中小城市商业地产布局重点

从商业用地情况看，最近三年中小城市商业用地成交热点也集中于城市群及独立的强三四线城市。这些中小城市与一二线城市之间沟通更加便捷，物流体系健全且土地价格相对较低，对商业地产投资具有较高的吸引力，未来将成为商业地产市场重要的增长点。

中小城市购物中心市场呈现产品多元化，运营轻资产化趋势

随着线上线下消费融合趋势开始向下沉市场渗透，中小城市购物中心在运营业态上呈现出多元化特点。传统百货商场、步行街仍是主流，同时一站式购物中心、小型主题购物中心等也结合本地发展特点不断出现。

由于轻资产模式具有高效率、高回报率、高标准化等特点，其已经成为商业地产龙头企业规模扩张的重要模式。轻资产模式的推进，不仅将提升龙头企业在中小城市的购物中心规模，同时也为中小城市商业项目运营水平的提升带来新机遇。

以满足年轻“Z世代”消费需求为核心的产品模式将有效激活中小城市商业地产市场

抓住“Z世代”年轻消费者群体的需求，结合新型体验式业态布局的商业地产，将在中小城市发展中酝酿出巨大机遇。各大品牌在线下开设体验消费店，线下实体店铺的体验感可以更加直观的传递品牌信息，展示品牌形象。中小城市商业地产把握新消费趋势，结合新业态优化布局，将成为提升运营质量的关键之一。为了迎合这一世代消费者的需求，新型商业地产运营将区别于传统商业以零售为主的业态组合形式，更加注重消费者参与、体验和感受，对空间和环境的要求也将更高。

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