稳房价不再提，楼市定调发展租赁市场

一年一度的中央经济工作会议刚刚召开，这是来年经济工作的“地图”，具有方向性、指引性和前瞻性。因此必须例牌关注一下关于房地产的内容。

今年和房地产直接相关的内容有两段：

第一段是在第三点关于扩大内需上，强调“要实施城市更新行动，推进城镇老旧小区改造”。

第二段是第七点：“七是解决好大城市住房突出问题。住房问题关系民生福祉。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控”。

简 评 一、 已经没有了关于房地产调控的表述。

不但去年的“稳房价，稳地价，稳预期”表述没有了，连过去历年几乎都有的关于调控楼市的表述都全部没有了。更多地谈了老旧小区改造、租赁市场发展等问题。这可能反映了当前形势下，国际环境、抗疫需求、经济增速问题才是重点。房地产市场问题属次一级矛盾，迫切性没有前面几项高。

其次管理层对目前房地产市场，尤其是房价问题应该还是满意的。而来年关于房地产上的工作重点也不在调节房价上。相反，在刺激内需的要求下，地方如果对楼市采取更灵活的政策，管理层可能会在一定程度上给予默许。所以明年各城市的“引进人才”政策会不会更加积极？值得留意。总的来说，明年房地产市场可能会受到地方政策更多的支撑，也会比过去几年更强。

二、 “解决好大城市住房突出问题”被首次提出。

关于大城市经济、人口增速快，地少人多房价高的问题已经成为全社会的共识。这次是首次提出要解决这个问题，而给出的“药方”就是“发展租赁市场”。

总体透出以下几个重点：

1、这次关于房地产的内容中接近一半都是和租赁市场有关的，预示明年在这方面中央到地方可能有连续的大动作，大政策出台。包括“租购同权”“长租公寓监管”“增加租赁用地”“集体用地等进入租赁市场”“降低租赁税费”等等。

2、近期长租公寓运营企业暴雷事件频发，影响了民生问题和金融系统的安全，已经受到了管理层的高度重视，接下来会有整顿、规范的一系列动作。长租公寓行业将面临更严格的监管，难免又一轮洗牌。

3、租赁市场是唯一解决大城市居住问题的“药方”被再次确认，这在一定程度上缓解了压制房价的压力。从目前情况看，大城市房价继续上涨似乎是当前不可逆的一种客观趋势，人为刻意强行压制效果不但不理想，反而可能派生很多其他问题，所以解决中等收入阶层在大城市住房问题，走发展租赁市场的路，可能是最有前途和最可行的。这可能也意味着对房价稳定的执着态度发生了一丝调整。

4、明年租赁住房土地可能呈现爆发性增长。

这次已经明确了“土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划”。对大城市而言，土地供应是比较平稳的，增加租赁住房用地，就意味着减少商品住宅用地。

有以下三个影响：

1）租赁住房供应多了，客户选择多了，租金趋于稳定。

2）住宅供应少了，供求关系更加紧张了，房价看涨。

3）地方财政紧了，因为卖地收入少了，怎么平衡是个考验。

三、 坚持“房住不炒”，“因城施策”都是老生常谈，这是基本态度，未来较长一段时间都不会变。

需要额外提一下的是“要实施城市更新行动，推进城镇老旧小区改造”这一条。目前老旧小区改造推进缓慢，这个是利益不足，民间参与积极性不高有关。如果无利可图，政府能力又有限，这项工作恐怕很难大规模有效展开。

最后是旧改目前大城市除了深圳，其余在城市旧改上，动作都是磨磨唧唧的。例如广州，旧改成功案例长期说来说去就是猎德，但今年开始动作明显加快了，明年开始如果全国大城市在城市旧改能提速。大规模的城市更新，将会释放新一波大规模的购房需求，这是个非常重要的趋势，非常非常！！！