高杠杆时代已结束!楼市危机下,流血上市成自救出路?

2020年注定是不平凡的一年，回顾这一年楼市可谓跌宕起伏、魔幻重重。

上半年楼市遭遇“黑天鹅”，市场在经历了“冰封期”、“修复期”……随着疫情得到控制，房地产才逐渐步入正轨。

这一年，虽负重前行，但韧性十足，从变相松绑限购到城市再掀抢人大战，从多地楼市躁动、万人抢房到政府出拳、重申“房住不炒”……

这一年，更有一大波关键词贯穿且影响了中国楼市，诸如“房住不炒、因城施策、人才引进、三道红线、长租公寓、房企赴港IPO”等。

我们今天着重要提的楼市关键词是“房企赴港IPO”。

今年2月底以来，已有鹏润控股、金辉控股、上坤地产、领地控股、中国文旅、三巽控股、港龙中国地产、实地地产、大唐地产等十余家内地房企纷纷递表申请在港上市。

房企赴港IPO热情高涨的背后，到底有着怎样的深刻含义？

中小房企濒临绝境 上市成“救命渠道”

数据显示：2020年前10月全国已有453家破产的房企，平均每天1.5家。

新冠肺炎疫情的突袭，使得大多数房企断档了两个多月的销售回款，融资节奏也被彻底打乱。导致他们的资金链紧张，到期的巨额债务又临近。一些中小企业在高负债的压力下，形成大规模的破产流。

市场的转向，以及行业的竞争，让中小房企站在了生死边缘，能否上市成为了他们决定命运的一站。

只有通过上市，公司平台才能继续融资。这样他们才能在归还借款的同时，扩大公司规模，以此来穿越行业周期。

破发、认购不足 估值流血的上市

2020年内，已有7家内地房企成功赴港上市，分别为：汇景控股、港龙中国地产、金辉控股、上坤地产、祥生控股、领地控股、大唐地产。

其中除了祥生和领地之外，其它5家均出现了上市首日即破发的现象。

比如12月11日挂牌的大唐集团控股，上市首日就上演“过山车”。股价开盘破发，一路暴跌，最大跌幅超过了18%。随后各路资金博弈，总算拉回了发行价。

很明显，此刻不是上市的好时机，但房企退后一步就是万丈深渊。房企的融资渠道正越来越紧，融资成本飞速上涨，如果这个时候不去拥抱资本，很有可能被活活渴死。

“三道红线”拦路 二次递表延迟上市现象频发

今年8月20日，监管出台史上最严的“三道红线”：房企净负债率不得大于100%；房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；房企“现金短债比”小于1 。

“三道红线”的最终目的就是调节房企的融资行为、融资结构，限制野蛮扩张，保障房产行业平稳健康发展。

“三道红线”的发布，意味着高杠杆的房企从市场上获得融资变得不再容易，房企的偿债压力也随之而来。

与此同时，中小房企的上市之路更加艰难。

截至11月24日，仍在排队赴港上市的房企尚有8家（含招股书已过期），其中有多家企业都是经过二次递表尚未完成IPO。

即便如此，这些中小房企的上市意愿仍旧很强。

2019年至今，规模较小房企受疫情影响业绩增长承压，监管部门融资政策未见明显放松，“三道红线”的监管新规又迫在眉睫。这种多方承压的背景下，赴港寻求融资机会，已然被中小房企当成了最后一根“救命稻草”。

知名房企积极分拆物业公司赴港上市 今年已有16家

2020年以来，物业企业上市成为资本市场一道新的风景线。截至2020年12月10日，今年以来共有16家物业公司上市。值得注意的是，这16家公司均为上市房企分拆旗下物业板块单独赴港上市。

近年来，国内房地产企业融资越收越紧。在三道红线公布之后，新规带来的影响也开始初步显现。最直接的结果是房企融资规模显著减少，这也使得房地产公司自身估值受限，市值降低。

在降负债的压力逼迫下，拆分物业板块上市，成为企业缓解负债压力的方式之一。在业内看来，物业股由于具备稳定的现金流，一直被港股市场所青睐，普遍能获得高估值，也就更容易获得融资。

不过需要指出的是，原本疫情之后普遍受到资本市场追捧的物业股，自9月以来开始持续下跌，股价回调、市值缩水、IPO破发反而成为了物业股的主要特征。

从当前物业股的股价表现看，行业分化开始加剧，具有较强增长能力以及背靠实力房企的物业股，才会在资本市场拥有更强的竞争力。

政策持续收紧，房地产高杠杆时代已结束

在“三道红线”发布之后，地方调控政策不断。各地政府接连发布关于加强房地产市场调控的通知，对房企的金融监管“加码”更为严厉了。

这也意味着，房地产行业依靠高杠杆实现规模增长的时代将要结束了，未来行业将进入依靠自身经营能力实现增长的阶段。

因此比起赴港IPO，奢求融资机会，房企提升企业管理和运营能力，重视现金流、降低高杠杆才是更加正确的选择。

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