该反思了!不要总想着割购房者的韭菜,也要确保你们的售楼处不会被砸!

刚刚过去的12月底，在万科一年一度的总结大会上，董事会主席郁亮又对万科的发展做出了深刻的反思。

每一次郁亮的总结发言，都能引起业内的广泛讨论，因为这是行业标杆企业万科对当前市场形势的深刻理解，也代表着下一年万科将要采取的的发展策略。

然而，从2018年的活下去，到2019年的巩固基本盘，还有2020年的管理红利，再到今年的发展慢了，万科却用三年的时间从行业第一，变成名副其实的行业老三，无论全口径还是权益销售额都比不上碧桂园和恒大。

另外，近年来，万科的产品无论是规划还是户型设计，给购房者带来的亮点也都不如从前。

虽然有万科员工被同行大量挖角的因素在里面，并使得其他房企的产品设计和运营能力有明显提升，进而让万科的优势不如原来明显。

但万科的国企背景和股权分散的特点，使得企业在动荡的市场环境中往往难以掉头、开辟出适合自身发展的独特道路。

说白了，没有真正大老板的企业，即使是高管也只会考虑自身短期利益，而不会像其他民企老板那样努力拼搏，为二代打好基础。

因此，万科确实是应该好好反思了，否则明年就可能被融创超越沦为行业第四。

说到反思，近期广州楼市的发展非常火爆，虽然到了年底，各大项目仍然不断涨价推新，仿佛忘记了调控政策放松前市场所经历的艰难时期。

经过2016-2017两年的市场高峰期，从2018年开始，广州楼市在调控政策的影响下发展逐步放缓。

虽然也有小阳春、年底翘尾等阶段性行情，但楼市整体的热度大不如从前。

从2019年下半年开始，部分之前价格涨幅过大的项目，开始纷纷下调售价，其中降幅比较大的项目包括番禺的祈福缤纷汇。

该项目销售价格最高涨至4.5万/平，而在8月份却推出一次性付款3.2万/平的房源，引发之前购房业主的维权退房。

虽然那一次祈福项目的售楼现场没有遭到打砸破坏，但之前因为房价打折而售楼处被砸的事前屡见不鲜，就连行业中的三好学生万科也不能幸免。

目前，广州许多项目都想趁当下楼市火热的时候推新涨价，完全不看自身条件怎样。

比如，南沙横沥岛首个住宅项目吹风价达4万/平，这个什么都没有的荒芜小岛放出的这个价格，简直是侮辱购房者的智商。

还有，增城市场在2020年广州楼市的上涨行情中表现得比较平静，成交量虽有提高，但房价却没有明显上涨。

因此，最近增城市场中的在售项目，也都计划在年底推新涨价。

比如最近调研的新塘板块，地铁口旁边的项目最高价格涨至3万/平，这样的价格水平完全透支了未来多年的投资价值。

还有新塘北的招商臻园项目，在去年年初疫情过后最低价格曾降至1字头，现在价格也涨到了2.8万/平。

虽然房源的楼层和朝向比原来好一些，但每平米将近1万的价格涨幅也确实在挑战购房者的神经。

再往北，便来到了增城的永和板块。

该板块地铁规划没有落地，目前只依靠一条连接广深双机场的轻轨线来卖房子。

这条轻轨线计划今年下半年全线运行通车，而能否如期按原计划执行也不好确定，至少在售项目的销售人员对通车时间也表示怀疑。

该板块主要包括三个在售项目，分别是合景誉山国际、佳兆业悦锋和中建岭南悦府，还有一个光大的什么项目，应该还没有入市。

这三个项目中，合景誉山国际是卖了将近10年的老项目，规划和户型稍显落后，但价格也涨到了2万/平。

其他两个项目中，佳兆业的全新盘售价1.9万/平，正处于认筹并且可以锁定房源阶段，户型也还不错，值得推荐，另外一个中建项目售价到了2万/平，价格有些贵了。

永和板块再向北就是中新板块，沿途经过金地香山湖、增城万科城、时代倾城和奥园中新誉府四个项目。

这四个项目中最便宜的是金地香山湖项目，1.7万/平的均价符合这类不靠轨道交通，只能通过公交和自驾出行的项目定位。

增城万科城价格涨至2.2万/平，去年年末售价还是1字头，如今每平方米涨了2000元。

说实话，这个项目也是地铁轻轨都不靠，完全靠楼巴、公交和自驾出入广州市区，另外项目除了一个图书馆外，也没有其他亮点，这个价格确实比较亏，可以看看下面粉丝的留言都是怎么说的。

另外两个项目中时代倾城中规中矩，与地铁2.5公里的距离也符合售价2.2万/平的价格定位。

而奥园中新誉府是认为比较划算的，距离地铁2公里以内，首期销售价格1字头，除了项目规模小一点以外，其他方面不比别的差。

可以说，目前的广州楼市行情发展到了一个比较敏感的阶段，项目销售价格都有了一定幅度的提升，并不存在明显的洼地。

这些项目中，有的价格符合项目本身区位和内在价值，有的售价明显偏高并且背后可能有坑，这就需要我们擦亮眼睛，多看多比多问，这样才不会花冤枉钱买到差的房源。

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