赵秀池:北京市进一步明确集体土地租赁住房规划建设管理规则有三大突破 有利于促进集体土地租赁住房市场的健康发展

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1月12日，为推进集体土地租赁住房项目开工，增强租赁房源供应，稳定租赁市场，北京市住房和城乡建设委员会、北京市发展和改革委员会、北京市规划和自然资源委员会三部门联合印发了《关于进一步加强全市集体土地租赁住房规划建设管理的意见》（以下简称《意见》）。 据住建委负责人介绍，“十三五”时期，北京市积极试点集体土地上建设租赁住房，已累计开工项目44个、房源5.75万套。其中，宿舍、公寓类非成套房源占48%，成套小户型房源占42%，更好适应了新市民的租住需求。但也出现了建设标准不够明确、投融资难等问题。“因此，此次意见出台，目的是进一步推动集体土地租赁住房健康持续发展。

2021年，北京市力争开工建设1万套集体土地租赁住房，投放市场运营5000套(间)。

北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授就《意见》梳理出四个关键亮点，认为在三个方面实现了当前公寓管理的重大突破：

一、明确了集体土地上建设租赁住房公共服务设施配套指标，突破了按照居住公共服务设施配套车位、日照、商业的目标，使集体租赁住房更符合租赁住户和市场需要，也使租赁住房建设得以顺利进行

《意见》规定，公寓型、宿舍型租赁住房配套使用服务设施建筑规模原则按不高于地上总建筑规模的15%比例配置；住宅型租赁住房配套使用服务设施按照《北京市居住公共服务设施配套指标》配置，确有需求的配置比例也可适当提高至地上总建筑规模的15%；地下可按需求配置商业。 公寓型、宿舍型租赁住房机动车停车位原则按照0.2辆/户设置，住宅型租赁住房原则按照0.6-0.9辆/户设置。各区可根据具体情况适当调整。 公寓型、宿舍型租赁住房建筑间距及日照暂按《北京地区建设工程规划设计通则》中集体宿舍要求执行，住宅型租赁住房原则参照《北京地区建设工程规划设计通则》中住宅要求执行。 上述规定符合租赁住房的实际。我们房地产法学会曾去万科泊寓的成寿寺项目做过调研，项目开发运营中确实有这样的诉求，车位、日照、商业配比等亟需制定不同于一般居民住宅的相应的标准。《意见》的出台，极大的解决了开发建设租赁住房规划设计的困扰，使租赁住房建设项目能够按照一定的标准去规划建设，减少了配套设施的闲置和浪费，有利于项目的持续发展。

我作为北京市委法律顾问，在2020年11月5日在中共北京市委全面依法治市委员会办公室召开的北京市优化营商环境法治保障联席会第一次会议上，做的《落实民法典 优化营商环境》的报告中，也专门指出了这个问题，及下面的水电气热问题。

二、租赁住房允许适用水电气热居民价格，突破了当前租赁公寓采取商水商电的做法，减轻了租赁住房的负担，使承租人有更多的获得感、幸福感

根据《意见》规定，纳入全市公共租赁住房建设筹集计划的集体土地租赁住房项目，租赁住户使用水、电、气、热均执行居民价格。这个政策非常好，非常亲民。

现在很多公寓执行的是商水商电商气商热，生活成本很高，不利于租赁住房的发展。因为，租户在同等价格下，会选择民水民电的租赁住房。但租赁住户确实是居住民生需求，不是在经营商业。

早在2016年，《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发[2016]39号）中，就指出：允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。虽然文件中指的是商业用房改建租赁住房，但集体土地建设租赁住房适用的政策应该是一致的。 希望民水民电民气民热政策不光惠及集体土地租赁住房的住户，也应该惠及更多低效利用的土地，包括工厂、商业等改建的租赁住房公寓。 另外，当前公寓中只允许用电做饭，很不安全，大家同时使用高功率电器做饭容易引发火灾，希望公寓能够允许对接天然气做饭。 三、鼓励集体租赁住房项目业态混合兼容，有利于实现居业联动，提高住户生活的便利性和宜居性 《意见》中提出，同一项目内可以容纳多种功能，租赁住房、研发、办公、商业等用途可混合利用，促进产业融合和新业态发展。此项规定，将极大的推动居业联动，提高住户生活的便利性和宜居性。 在2017年西红门大火之后，北京市对公寓管理要求非常严格，不能出现二合一、三合一，即办公、餐饮、商业不能混合利用，给公寓的居住人员带来诸多不便。实际上混合业态，才使住户生活更方便，更宜居宜业。希望混合业态也能更多的惠及其他类型公寓。

四、严禁“以租代售”，不得出让、转让、不得转租。此项规定可以保障集体土地租赁住房项目确实用于民生租赁住房需要

《意见》规定：各区住房应加强供需对接引导工作，鼓励项目建设单位直接对接租赁住房需求集中的社会单位、企业，目前集体土地租赁住房只租不售，不得出让、转让，不得转租，不得改变土地用途。 严禁“以租代售”，运营的应按月收取租金，经承租人同意，也可按季、每年收取租金，但不得一次性收取12个月以上租金。 上述不得转租的规定更适用于公租房。如果不是公租房，一般双方同意，也是允许转租的。根据《民法典》第七百一十六条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同“。因此，将来集体土地上租赁住房的转租、集中出租管理可能难度较大，会是管理的重点。 对接集中需要的社会单位和企业，也无可厚非，但是，现实中很多企事业单位不愿意牵头统一租房。 照顾了集中租赁管理的社会单位的诉求，那么没有集中租赁管理诉求的单位的工作人员就被排除在了集体土地租赁住房门外，这样做，是否公平？是否也是政府需要考量的一个问题？恐怕目前更需要解决的是散户租赁。 另外，租赁时间和资金缴纳方式更多的也是市场行为，也不应过多干预。一般而言，长租租金低于短租资金。如果租户条件允许，一次性支付一定年限的租金，享受某个折扣，也是惯例。

北京市房地产法学会副会长兼秘书长

首都经济贸易大学赵秀池教授

2021年1月18日