京津房价逻辑剧变!北方TOP4郑州楼市新一波行情真要来了?

文章开始前，先梳理一下悟空这几年的主要文章逻辑框架以及买房核心观点。

1.在郑州买房，买入时间远大于你要买什么盘，买入时间不对，买的盘再好也很难赚到钱。但是楼盘不能瞎买，在郑州买房我一直的观点同时也是我自己买房的法则：四环内生活的区域，新房次新房、大开发商、近地铁、有学校。

2.在几年前南北分化还不明朗的时候，悟空就一直强调，投资首选南方TOP5城市，而且我也不止一次的亮明自己观点，最佳城市就是深圳，并做到知行合一，在2019年深圳大涨之前砸锅卖铁强行上车。

3.主城老破小、远郊盘、公寓、商铺、写字楼、可能存在机会，我也不全盘否定。但是我不会买，打死也不买。

4.看房价上涨，一定要盯大势，而且有规律可循。我也在文章中不止一次说到，房价上涨显然有板块轮动以及外溢效应。行情率先从一线城市开始，深圳→上海→北京，然后强二线→中二线→弱二线、强三线....

如果你认可以上理论，请认真往下看；

如果不认可，微微一笑，把我当小丑即可，难得一笑。

笑笑就能过去的事何必把它弄的上纲上线？

观点不同罢了。

1

京沪接力深广

2019年11月11日，深圳取消豪宅税，楼市突然爆发。接下来的半年，广州、东莞、惠州西部以及其他几个大湾区城市受外溢影响出现不同程度上涨。

新一波房价行情，率先在中国这个经济最发达的省份发起。

根据广东省发布最新经济数据，2020年全省GDP110760.94亿元，同比增长2.3％，连续32年位居全国第一。

广东省的经济总量，超越世界上90％以上的国家。

消息来源及制图：国民经略，在此表示感谢

货币在超发，物价在上涨，在经济最为活跃的广东省，在大湾区，新一轮的房价上涨在这里发起可以说是情理之中，背后的逻辑是货币超发的当下，钱疯狂的涌入优质资产。

大湾区发力后，很多南方城市包括长三角城市的楼市出现躁动。

2020年下半年至今，上海楼市启动，关于上海楼市的热度，悟空之前文章已经写过，可以用两个字形容：跳涨。

其他长三角城市如杭州、苏州等地虽然没有出现房价跳涨迹象，但是根据东哥探盘团队此前实地调查的情况来看，这些南方城市最近一两年一直呈现温和不断上涨之势，而差点沦为“环杭州”城市的上海，这次涨价其实是一种价值回归。

无论如何表述，但中国楼市的事实就是，在过去的一年当中，南方的很多重点城市，已经不同程度的完成了新一轮的房价上涨。

这几年，尤其是今年，天津GDP首次跌破前10，在中国TOP10城市中，北方仅剩北京一棵独苗。

中国经济“南强北弱”逐渐取代“东强西弱”成为显学。

而房价也能从经济的基本面反映出来。

整个北方，是一大片黯淡的、失速的城市，往往伴随着资源枯竭、投资低效、债务高企等问题，在不断找寻突围的方向。

而南方城市，则完全是一片相反的景象，无数城市站立在全球竞争的前沿，如同春风吹拂着大地，充满生机。

南方房价的上涨，将会更进一步增加资金吸附能力，这样南北差异未来会进一步拉大。

如今，很多北方城市，自身有独特竞争优势的的正在跟进本轮的房价上涨，比如北京，如今北京热点楼盘以及学区房涨势已经很明显；

而一直走下坡路的北方大城市，则开启了新一轮的自救之路。

第一个进行自我救赎的城市，则是坐在北方第二把交椅的天津。

2

伤害不大，信号感很强

2年前，悟空曾受开发商邀约参观天津项目，和天津的司机师傅聊天，司机师傅很骄傲的说，我们天津交通非常好，上下班高峰期都不堵车。

但是，在悟空的心里就迸发出两个字。

坏了！

事实上，天津楼市在2016年经历一个大周期后，势头一直在向下。

2017年，天津发布了《关于进一步深化房地产市场调控工作的实施意见》，规定非户籍人口购买的住房不能多于一套，一下子将房地产市场推向了冰窖。

由于政策原因，新房二手房成交量直接削减了一半，这表明天津房地产市场正在逐渐降温。

2018年以来，天津的供求关系开始倒挂，并且在19年也保持不变。这直接导致了天津房地产市场的库存积压，去化周期一再拉长。

到目前为止，天津仍未摆脱持续下滑的趋势。积累的库存越多，房价就越低。

而2020年GDP基本出炉，天津GDP被挤出10强，这对于天津楼市，更是雪上加霜。

所以，在深广沪实现上涨，北京楼市抬头的前提下，天津终于按奈不住，开启了救赎之路：

符合天津产业发展定位的企业外地员工，且名下没有天津房产，不需要2年社保，即可在全市范围内购买新房或者二手房。取得产权证后，3年内不得出售。各区政策会有区别，具体咨询所在镇、街道。

其实，把话说的那么绕，在我看来，核心可以概括一句话：

交社保就能买房。

尽管大基调是房住不炒，但许多人认为，一城一策仍然是护身符。可预见的是，天津这一大招如果能够全面贯彻执行，必将对当地楼市甚至北方楼市带来深远影响和示范效应。

天津是直辖市，而且位置在北京旁边。如果带头放松，虽然效果不可能像深圳那样带动周边全面上涨，但信号意义明显，尤其是排在天津后面的几个北方重点城市有的带头大哥带领，自然上行下效。

像天津一样，北方经济总体不错，但是楼市掉进冰窖里的城市，大概率会跟上，完成自我经济救赎。

而天津之后北方的强市是谁？

3

郑州迎来买房季

根据悟空之前的理论，房价上涨显然有板块轮动以及外溢效应。行情率先从一线城市开始，深圳→上海→北京，然后强二线→中二线→弱二线、强三线....

可预测的是，春节过后，北京的学位房、优质楼盘，天津核心区的优质楼盘，不可避免的迎来一波全面小阳春。

本次房价上涨由南到北逐步蔓延，南方一线城市、南方重点城市已经不同程度完成新一轮上涨；

北方一线北京和强二线天津也已经在路上。

剩下的机会，无疑就是排在之后的青岛和郑州。

2021年，极有可能是郑州房价蓄力的一年，在2022年的某个时间点，迎来一波小高潮。

在2021东哥跨年演讲第四季的预测环节东哥也曾说到，2022，郑州楼市将全面雄起，量价齐升。

4

新形势下的新思考

历史在不断的重复，而又不是简单的重复，因此，在新的时期，我们还要理性的看待板块轮动。

此前，是从一线到二三线城市点状爆发，以点连线，以线带面，最后完成全面普涨。

一线城市是点，二线城市是线，三四线形成面。

但是，本次行情十分诡异。

一个非常明显的特点就是，资金都在疯狂涌入优质资产，而劣质资产汤都喝不到。

在深圳，西部疯涨，东部慢涨，而罗湖、龙岗老破小、盐田远郊山水盘房价几乎不动。

在大湾区，深圳、东莞、广州上涨，其他城市房价也几乎不动。

在整个南方，上涨也几乎都是自身造血能力强的大城市，一些本身产业薄弱的小城市房价也不怎么变动。

换句话说，强者恒强，马太效应进一步显现。

因此，未来2021年你有在郑州买房的打算，重点关注近两年就比较强势片区而放弃这两年来被大部分人抛弃的区域。

贵的东西，以后还会更贵，劣质的资产，会被加速抛弃。

趋势一旦形成，很难逆天改命。