新政过后,关于卖房买房的几个问题

大家好，我是卢俊。

上周四，上海出新政了，整个朋友圈都爆炸了，上海应该是有两三年时间没有出新政了，所以这一次新政对未来上海楼市的走势是有很大影响的。

但是这一次政策可能会让很多人有一些困惑，因为政策的点是很多的，关于离婚、关于结婚、关于增值税、关于房龄都有一些调整。

所以当我们发布完对政策的分析后，我的后台直接就爆炸，很多人就在问：

请问现在我要买房吗？我是什么情况？请问现在我算第几套？

我看了这么多问题之后，觉得确实需要跟各位聊这样一个话题。

这一次，我还邀请了团队的一位小伙伴，也是在房产实操具体环节非常专业和资深的专家，从业13年，帮助过大概300个家庭在上海买到房子，也是我们团队特别优秀的一位小伙伴杨姐，来和我一起聊一聊这个话题。

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上海的认房又认贷是什么意思？

新政明确规定了，现在各位再去买房，它的时间点不是看你当下的房产和当下的贷款，它要追溯你现在之前的三年已拥有过的房产数量，来评判你有没有资格去买房子。

上海是一个认房又认贷的城市，它跟很多地方不一样，有的城市是认房不认贷，有的城市是不认房认贷，但是上海应该算是所有城市里最严的，当然这也很正常，因为是一线城市，所以它是认房又认贷。

上海的认房又认贷是什么意思，它认的房是哪里的，认的贷是哪里的呢？

杨姐：认房又认贷中的认房是指在上海市是否有房产，那么认贷的话是认夫妻双方在全国范围内是否有过住房贷款记录。

卢俊：是的，在上海买房，判定的标准就是认房又认贷，这里的房子是上海的房，你在外地有100套房子，在上海没房，就算作无房。

但是贷款是全国范围的，无论你在哪里申请过贷款，你买的第一套房的贷款可能也做不到3.5成。

02

关于限制假离婚这个政策，想跟大家强调四点

第一，买房要慎重，千万不要弄来弄去，关于离婚这件事情，大家一定要记住我们强调的一件事情，他是追溯离异前三年，所以怎样的辗转其实都不算，都是会有记录痕迹的，这是第一个。

第二，比如我们现在夫妻离婚正在达到三年的时候，一方离异单身买房，他是需要查询你的前夫和前妻的房产名额的。如果你的前夫或者前妻名字在一套产证中出现了，只有一套的话，那么你们还可以再买一套。如果你的前夫或者前妻在两套房产证中出现的话，就算是限购了。

第三，两个人离婚了，之前有过一套房，两个人离婚之后按道理来说是还可以再买一套，但是对方如果又买了一套，其实也是会影响你的名额。

所以对于我们来说，现在如果各位因为感情离婚的时候，我们还可以买套房子，最好是要跟中介去沟通一下，在这种情况下我们还有没有购房资格，如果没有，要不要我们把房产分的更平均一点？

如果有两套房子，是不是应该分给别人一套更好一些，对不对？因为如果你有两套，其实可能另外一方短期内就不能买房了，所以这也关系到离婚的时候一些财产分配的问题。

第四，两个在上海的外地人结婚后买房了，不要轻易离婚，因为离婚以后就变成了外地户籍的单身，再也没有购房资格。

03

新政下，增值税有哪些调整？

卢俊：这次新政还有一个很大的变化，就是增值税，杨姐知道我们这一次增值税有哪些调整吗？

杨姐：其实是把满二变成了满五，其实最早之前满五的普通住房是免征增值税的，满五的非普通是差额增值税。

在2016年的时候就是把满五调成了满二，就是满两年的普通住宅是免征增值税的，非普通住宅是征收差额增值税的。

那么现在又把满二调成了满五，回到了最早的时候，就是限制了房子交易的速度。

这次调整，哪一类房源影响最大？

卢俊：换句话来说，其实影响最大的应该是满二但不满五的房子，交易成本会增加。

我们简单算一下，比如说一套房子，买进的时候是200万，现卖出去500万。对增值税大概变化了多少？

杨姐：按照新政策不满5年是500万的全额的5％，合同价除以1.05×5.3％，这样一个大概是5％这样的税费，如果是500万的话，5％是25万的增值税，按照原来的满二的话，那么它是属于500万减去之前的购入价200万，300万的大概5％左右就是15万，那么中间的10万块的购房成本多出来了。

卢俊：增值税前后就差了10万左右，所以这一笔税费还是不小的，另外税费也是不能像房贷一样可以做贷款对不对？然后这个是一次性支付的，所以对于我们来说，我们特别需要注意的就是我们现在买那些房龄在3-5年的房子，增值税是什么时候付？

杨姐：过户以后大概4个工作日，那个时候就可以去缴税。

卢俊：所以这笔钱一般是在付首付之前还是首付之后？

杨姐：付首付之后。

卢俊：所以大家一定要注意，很多人付首付都是把自己拉的很满，你要给自己税费这一块留好钱，如果付完首付之后发现自己交税费没钱了，那就很尴尬，对不对？首付交掉了，税费如果拿不出来，其实算你的责任。

所以大家一定要注意这一点。

在看房的时候，也要注意产证时间，如果说，产证时间距离现在是4年5个月，或者4年9个月，再熬一两个月，就可以好一点。

04

最后，希望大家注意这三点

第一，此次对于增值税的调整，实质上是提高了满二但不满五房子的交易成本，就拿一套买进价200万，卖出价500万的房子，增值税提高了10万。

第二，对于买房人来说，税费上的负担大幅提升，所以一定要预留好包含税费的预算，不要光顾着凑首付，税费也是一个大头。

第三，在遇到那种，产证时间距离现在是4年5个月，或者4年9个月，可以和房东商量熬一两个月，税费上可以得到不少的减免。

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