网红城市“三亚”:东北省的南部遗珠 房地产曾占半壁江山

一到过年，三亚就成了东北。

每逢春节，以东北人为代表的大量游客都会选择去三亚，享受阳光海滩的温暖，这里也被视为中国的“马尔代夫”。

曾几何时，和旅游业一样火热的，还有房地产，税收占地方税收收入的半壁江山。不过，最近几年正在发生变化。

01.

跌宕的海南楼市

房地产圈内最知名的“万通六君子”最早就是创业于海南。

冯仑、王功权、刘军、易小迪、王启富、潘石屹等六人1991年在海南成立了海南农业高科技投资公司，开始投资房地产。刚开始投资海南房地产时，他们仅有东拼西凑的3万元，但到1993年改名成立万通集团时，已经赚到了3000万元。这是他们的第一桶金。

1991年，海南GDP增长14.9%，1992年GDP增速却暴增到41.5%。这一非正常高增长，主要是因为房地产炒作拉动虚增造成的。

一座总人数不过655.8万的海岛上竟然出现了两万多家房地产公司，平均每300个人一家房地产公司，这是上世纪90年代海南房地产顶峰时的情景。

1993年6月，中央治理经济过热，银根全面紧缩，一路高歌猛进的海南房地产热顿时被釜底抽薪。由于受房地产泡沫破灭的影响，海南经济跌入谷底，海南省GDP增长率由1994年的11.9%迅速降至1995年的4.3%。原本GDP增速连续三年都是名列全国第一的海南，变成了连续三年名列全国倒数。

海南房价顶峰时达到了7500元，到了1993年就跌了47%，1994年又跌了13%，1995年再跌去了10%，银行坏债突增60%，最好的资产一个晚上就变成最坏的资产。

海南处理烂尾楼前后用了差不多20年的时间，直到2005年才算基本清理完。

最近几年，伴随着旅游业的兴起，海南房地产又开始躁动起来了，税收占地方税收收入比重直线上升。

02.

壮士断腕 史上最严限购

2015年时有人曾预测，“十年后中国房价最高的不是北京也不是上海、深圳、厦门，而是海南”，这种说法虽然有些绝对，但似乎不无道理。2018年国家赋予海南自贸港的战略定位，海南正迎来继1988年建省办经济特区和2009年国际旅游岛上升为国家战略之后跨越式发展的第三次机遇。

“房住不炒”背景下，政府决不允许二十年多年前的事件再度重演。2018年，3月31日，海南省将楼市调控政策升级至“全国最严”：非海南本省户籍居民家庭，在海南省范围内只能购买1套住房；且首付不低于七成；在3月30日之后购买的住房，自取得不动产权证之日起5年内禁止转让。

2018年实施“全域限购”以后，海南全省商品房销售面积由2017年2292万平方米的峰值下降至2020年1-11月的631万平方米。商品房价格得到有效控制，基本保持平稳。

一直到2019年，海南房地产市场总体呈现“量降价稳”态势。数据显示，全年完成房地产开发投资1336.18亿元，同比下降22.1%；商品房销售面积829.34万平方米，同比下降42.1%；商品房销售均价15383元/平方米，同比上涨5.8%，符合调控预期。2019年全省房地产开发投资占固定资产投资比重较2018年下降6.9个百分点，房地产税收占比较2018年下降1.6个百分点，房地产业转型发展取得初步成效。

今年年初，海南省新闻办公室举行的新闻发布会上，官方明确表示，“十三五”时期，海南省房地产“一业独大”局面有所改善，经济结构调整取得阶段性成效。

数据显示，经过各类政策调控，海南全省房地产开发投资占固定投资总额的比重由2015年的50.7%下降到2020年1-11月的39.2%。商品房新开工面积中，非住宅类新开工面积占比由2015年的22.1%提升至2020年1-11月的39%，占比不足四成。

03.

稳定市场

回顾2020年疫情之下，海南楼市也经历了“封城”。可喜的是，海南商品房供应整体稳步增长，各大开发商抓紧冲刺年终业绩，推货热情依旧不减。

供给端也在调整。2020年1-11月，海南省房地产开发投资1158.20亿元，同比增长1.4%。房屋施工面积8434.18万平方米，同比减少7.5%。房屋销售面积631.77万平方米，同比减少13.6%。房屋销售额1032.45亿元，同比减少8.5%。

相对来讲，三亚整体呈现先抑后扬趋势，年初疫情之下量价经历滑铁卢，4月安居型商品住房建设试点、6月《海南自由贸易港建设总体方案》发布等助攻下，市场复苏回归。

最新数据显示，2020年1-12月三亚全市累计房屋销售面积为77.05万平方米，同比下降36.4%；销售总金额为212.72亿元，同比下降30.7%；销售均价约27609元/平方米，同比上涨9.1%。

整体来看，12月份房价表现趋于稳定，在政策等多方面因素影响下，房地产市场保持平稳发展态势。但随着调控趋紧以及疫情的影响，海口、三亚的价格涨幅或将放缓，以往炒房的景象将难再现。

市场专家指出，长期来看，产业的新旧动能转换是海南高房价的最主要支撑。目前海南的产业结构对房地产、旅游、石化和海洋产业依赖较重，一方面，这种产业结构与建设自贸区、自贸港的目标不符。另一方面，对标国际知名旅游岛发现，海南的旅游业发展水平仍待提高，且过度依赖房地产的发展模式属于竭泽而渔，对环境造成的破坏与国际旅游岛建设目标背道而驰。

重点体现在，未来应在弱化大规模的地产开发的同时，重新集中到旅游主业上来。在产业层面，战略思路一点都没有模糊的玩平衡，定位非常精准务实。明确提出“不能以转口贸易和加工制造为重点，而要以发展旅游业、现代服务业、高新技术产业为主导”，这就是未来海南产业发展的方向。

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