牛年楼市首弹

辛丑春节前夕，一线城市的楼市火爆异常，触发新一轮调控。

1月21日晚，上海市发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，俗称新“沪十条”。其中主要新增调控内容有：打击“假离婚”炒房，夫妻离婚三年内，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算；购房不足5年对外出售者，全额征收增值税；加大商品住房用地供应；严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场；

1月25日，上海再度发布收紧政策，将法拍房首次纳入限购，“凡参与竞买者，应当事先确定在本市具有购房资格；拍卖成交后，因买受人无购房资格的，将依法承担悔拍等法律后果”。

在前期严厉打击代持、严查经营贷、房贷利率上浮的背景下，2月8日，深圳住建局发布：《深圳市住房和建设局关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，首次公布了3595个深圳小区，房价成交的参考价。银行将会以官方参考价作为发放贷款的重要参考，可以浮动，但太过离谱则可能触发约谈，并担责。

2月10日北京严格落实“房住不炒”调控要求，严查资金违规进入房地产市场，严查中介炒房、投机炒作行为，同时加强对长租企业的监管，禁止企业形成资金池和租金贷。

加上此前广州、杭州、成都也发布类似收紧楼市信贷措施，4大一线城市集中严厉调控楼市，牛年楼市如何运行？购房者如何选择？

牛年楼市平稳运行

一方面是强烈上涨预期，一方面是政策全方位遏制，2021年楼市将迎来新的胶着阶段。政策固然不断推出，然而实际执行还是要靠各地政府、金融机构等相关部门配合。从深圳情况看，至少很多政策都被炒房背后的额利益集团“下有对策”所抵消。比如去年4月份，深圳严查经营贷，虽有一定成效。然而在广州又出现类似情形。21世纪和南方+记者调查发现，2021年以来，因房贷额度收紧，不仅贷款中介以此向购房者推销经营贷款、信用贷款买房，部分银行一线客户经理甚至主动为客户“支招”使用经营贷方式购房。

记者对广州地区的20多家主要的商业银行及多家贷款中介进行暗访后发现，通过经营贷、消费贷等方式套取房贷，已经形成一条成熟的灰色产业链，成为扶持中小微企业的抵押经营贷，以及提振消费的消费贷等信贷资金违法流向楼市的“暗门”。经营贷、消费贷屡禁不止地违规流向楼市背后，也暴露了部分银行贷款审核上的诸多漏洞。

自2020年以来，银保监会及各地银保监局针对银行信贷资金违规流入楼市、股市等限制性领域开出了428张罚单。今年以来，也已经有多家银行因此收到罚单。

这就是地产凝眸提醒刚需客户不能过分看空楼市的主要原因。就连银行都对房产信贷趋之若鹜，这么可能指望房价大跌呢？

大跌不可能，大涨又被高层紧紧盯住。那么牛年楼市尤其是北上广深杭等一线和强二线城市楼市平稳运行就是大概率事件！而且不排除个别区域、个别楼盘继续小幅度上涨，当然一定是静悄悄进行，不会大张旗鼓。

调控步步推进，高杠杆炒房或遭遇滑铁卢！

从这次调控看，无论是上海不满5年全额征收增值税政策，还是深圳出台二手房指导价格，抑或北京严查经营贷流入楼市，实质都是降低购房者杠杆、增加炒房成本，更重要的是降低购房者对房价继续上涨的预期。

从深圳严格限制二手房政策看，目的在于降低投机客户高杠杆空间，减少爆炒区域购房者获得高额房贷，从而降低购房者对于房价上涨预期度。

另一方面，房价遇到调控，不意味着房价马上下跌。而仅仅是短期内“稳定”，这个刚需客户务必要牢记！

对于那些以贷养贷的职业炒房客户而言却是重大危机！无法继续从房价上涨中快速获得额收益，高杠杆投资客户就无法快速卖出手中物业，较高的资金成本倒逼之下，部分购房者或“割肉卖房”！

当然深圳二手房贷款和严查经营贷等调控政策能否得到贯彻执行，还得看银行和相关部门执行和检查力度，如果在实际执行中还是睁一只眼闭一只眼，可以判断，楼市继续上行可能性较大！

深圳刚需置业可选余地大，不可盲目跟风！

地产凝眸预判，未来深圳二手房首先成交量将大幅减少，如果成交量维持在4000以下在6个月，那么二手房尤其是爆炒区域二手房价格会有一定幅度下跌。

房价盘整乃至下跌，那么这个时候是刚需客户入市的好时机吗？个人认为，这需要根据自身资金和需求来看，不能盲目跟风。尤其是个别机构客户暴炒区域切勿进入，避免高位站岗。毕竟政府“房住不炒”是长期行为，不是短期一阵风。如果房价继续上涨，不会排除政府出台更为严格调控措施。

那么刚需购房者如何选择呢？我们认为，最好继续选择一手住宅，据统计，2021年1季度深圳将安排约8900 套住宅入市，这其中不乏品质好、价格平实新盘！购房者可关注地产凝眸公众号（dichanningmou）或加入地产凝眸知识星球咨询。

作为高层多次强调根本性政策，“房住不炒”将成为楼市持续紧箍咒，去年底召开的经济工作会议上再度明确坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展，要求落实地方政府主题责任，切实解决大城市住房突出问题。信号如此明显，购房者务必规避短期爆炒；与此同时，相关部门还需加强横向政策之间的协调，不能仅仅停留在约谈上，比如切实切断实体资金流入楼市渠道、增加住宅供应、加大惩治集体哄抬小区房价处罚力度等。