深圳楼市的利空,是对周边临深城市重磅利好!

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刚刚走过魔幻2020年的深圳楼市，春节还没结束又迎来波澜。

2月18日，网上传出一则关于夫妻购房资格的消息，消息显示：夫妻离婚并将房产分割登记给无购房资格一方名下的，另一方自离婚之日起，3年内不得在深圳市购买商品房（3年内再婚或复婚的，也适用本规定）。

这一新的政策“补丁”，一定程度上堵住了外地人到深圳假结婚买房之路，外地人在深圳买房难度增加。

对于部分深圳的购房者来说，这个春节可以说是过得很难忘了。节前遇上了二手房指导价的推出，信用贷等的严查，各种调控政策频繁变动，本来以为节后会消停一点，结果现实又再迎来了一记新的暴锤！

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2020年，深圳楼市不可谓不火热。

数据显示，去年深圳二手住宅成交95273套，同比上涨23.5%，成交面积819万平方米，同比上涨28.6%，成交均价66045元/平方米，同比上涨10%。像南山、宝安、福田等部分红盘，涨幅更在40%-67%之间。

难怪前些天连《丁香花》的原唱唐磊都不得不吐槽：“我真的很后悔当年离开深圳去外面打拼做歌手，如今我回到深圳也买不起深圳的房子，空有一个深圳的户口。”

这段话也在网络平台上迅速被热议，因为深圳的高房价一直都是全国关注的焦点，如今连知名高手都说买不起深圳的房子，深圳的高房价再次被放大和聚焦。

那么二手住房成交参考价格会对深圳楼市有什么影响？

深圳给全市的住宅小区（共计3595个）二手住房成交发布制定一个参考价格，定期发布。随后官方发布了对于此次政策的解读：

建立二手住房成交参考价格发布机制的主要目的？

建立二手住房成交参考价格发布机制，是落实房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进二手住房市场信息透明，理性交易的重要举措。

如何发布二手住房成交参考价格？

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二手住房成交参考价格是如何形成的？。

二手住房成交参考价格有什么作用？发布二手住房成交参考价格有利于加大二手住房交易信息公开力度，引导市场理性交易，引导房地产经纪机构合理发布挂牌价格，引导商业银行合理发放二手住房贷款，防控个人住房信贷风险，稳定市场预期。

根据官方的意思，建立二手住房成交参考价格发布机制，主要是为了「促进二手住房市场信息透明」和「理性交易」。比如，一套房市场价700万，按照正常首房首贷，可以贷款490万，加上税费交易费（按40万计），首期款差不多在250万左右。即使房价涨50万，买家的首付也只是多出15万，剩下的35万放在按揭贷款里，每月月供多个千把块，压力不大。如此，房价涨起来就比较顺。

但如果官方给出的“参考价”是500万，银行贷款7成，只有350万，加上税费交易费（按40万计），首期款就要：700万-350万+40万=390万这一下子就多出140万的首期款压力。这时如果房价再涨50万，只要官方参考价不变，这部分钱就无法贷款，那这50万，还是要加在首期款里...

同样是一套700万的房涨到750万，按照正常市场价成交，买家的首期款只是从250万涨到265万；而按照“官方参考价”，买家的首期款，要从390万涨到450万！如此一来，能负担得起的买家数量必然骤减，需求减少，价格自然就很难涨上去。

预计今年深圳二手房市场都会在这种持续调控之下，在这个冷静期之中，暴涨的二手房房价会得到遏制并会稳定一段时间。

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指导价一出，高于指导价的房子不能挂牌，挂牌价受影响，几乎全部隐藏了，又变成了信息不透明的市场。

深圳的【成交价】（银行贷款价、计税价）都按照这个指导价来。

以深福田的【百花公寓】为例，政府指导价是12万/平米，目前实际成交价是17.5万/平米。100平米，总价1200万，首套房贷款7成是840万；但实际成交价是1750万，那么实际首付就是1750-840=910万，这还是不含税的情况下。也就是说，以后的深圳不存在3成首付，基本5成起算。

去年三价合一的情况下，一个朋友还用80万去买了套布吉的三房，现在最少也要200万打底了，同样的房子，前后相差三五个月而已，成本几乎翻了一倍！手上100来万，基本上买不到什么房子。

二手房指导价主要对信贷的打压极大，这样会把更多的需求赶向新房，新房摇号越来越难，如果不是超长社保，只有陪跑的份。而且数据显示，2019年深圳购买力总价中位数为369万，2020年，这个数字飙升至410万。就算房价上涨，大多数深圳人买房还是只能买个两房左右的小户型，购买力可不像业主开口漫天要价一样。

如此一来，对于临深城市东莞、惠州、中山、珠海是一个利好。很多买不起深圳的，又想留在大湾区的，就需要外溢到东莞、惠州、中山、珠海来了！而目前惠州靠近深圳的片区，一套不错的三房，首付普遍只要50万左右。上半年的市场属于深圳的刚需市场，随着深圳限购加码，接下来的楼市热度将向临深的东莞、惠阳大亚湾、中山、珠海等城市转移。