房企年报分析

3月25日，大湾区香港上市房企合景泰富披露2020年全年业绩。年报显示，公司2020年销售额约1036亿元，较2019财年增加20.3%。从全口径销售额来看，合景泰富晋升千亿房企，成为千亿阵营的新贵。

报告期内，2020年该公司实现总营业收入297.42亿元，同比增长19.18%;毛利润93.58亿元，同比增长18.98%;核心净利润65.14亿元，同比增长24.9%。

尽管合景泰富2020年营收、毛利得到增长，但其盈利能力方面并未有显著提升。公司2020年录得毛利率为31.47%，与上一年31.1%基本持平;平均净资产收益率16.83%，同比上一年下滑了13.54个百分点。与此同时，值得关注的是，归母公司净利润仅为66.77亿元，同比下降31.91%。

从财报数据看，合景泰富资产负债有所改善。截至去年底，该公司总资产达到2321.98亿元，总负债1780.82亿元，资产负债率为76.78%，相比上一年度的82.16%有所下降，同时公司经营呈现继续扩张态势。数据显示，截止2020年底，合景泰富净资产539.17亿元，其中拥有现金及现金等价物406.36亿元，比上一年度减少了107.42亿元，同比减幅为20.9%，说明公司短期偿债能力有所降低，但对比短期借款252.55亿元却相当充裕；2020年底，该公司有息借贷总额达到778.6亿元，其中长期借款526.05亿元，同比上一年有所减少。

通过财务数据分析，可以看到合景泰富净利下滑受投资物业公允收益净额指标影响巨大。2019年合景泰富该指标为37.16亿元，2020年缩水9倍，只有4.15亿元。

值得投资者关注的是，就销售额而言，合景泰富虽然晋升为千亿房企，但从权益销售额看仅有646.4亿，销售额权益销售占比61.6%。这意味着合景泰富千亿规模中，有将近40%销售额属于合作方。

最让投资者担心的“三道红线”标准看，截至2020年，合景泰富净负债率为61.7%，现金短债比为1.8，两项指标已达到“三道红线”的相关要求。但令人担忧的是，剔除预收账款的资产负债率虽然从2019年的80.8%降为75.1%，仍然达不到70%的最低红线标准。

对于达标时间，合景泰富公司管理层表示，有信心在2021年末降至70%，转入“绿档”

业界分析，合景泰富归属母公司净利润大幅下降，是否合作项目利润出现问题？

以南山臻林天汇为例，项目属于商办用地，虽然环境不错，但是不属于南山中心区，属于边缘地带，而且附近还有加油站也为项目减分。

项目占地面积不大，仅约1.9万