住建部等6部门严防长租公寓爆雷：租金贷款不得超过租金收入3成

近日，住房和城乡建设部、国家发展改革委、公安部、市场监管总局、银保监会、国家网信办等6部门印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》（以下简称《意见》），通过14大方面规范住房租赁市场主体经营行为，保障住房租赁各方特别是承租人的合法权益，涵盖违规发布房源信息、租赁房源乱收费。

近年来，我国住房租赁市场快速发展，但还存在发布虚假房源信息、恶意克扣押金租金、违规使用住房租金贷款、强制驱逐承租人等问题。南都记者曾报道，仅仅在去年下半年，以“甲醛房”、“租金贷”、“擅自涨租”、“长租公寓爆仓”等为关键词的一系列事件就引发了社会广泛关注。

房地产经纪不得赚取出租差价

为将整治工作制度化、常态化，《意见》指出，首先要严格登记备案管理，从事住房租赁活动的房地产经纪机构、住房租赁企业和网络信息平台，以及转租住房10套（间）以上的单位或个人，应当依法办理市场主体登记。从事住房租赁经纪服务的机构经营范围应当注明“房地产经纪”，从事住房租赁经营的企业经营范围应当注明“住房租赁”。

其次强调真实发布房源信息，要求“所发布的房源信息应当实名并注明所在机构及门店信息，并应当包含房源位置、用途、面积、图片、价格等内容，满足真实委托、真实状况、真实价格的要求。同一机构的同一房源在同一网络信息平台仅可发布一次，在不同渠道发布的房源信息应当一致，已成交或撤销委托的房源信息应在5个工作日内从各种渠道上撤销。”

第三，《意见》明确了要落实网络平台的责任，包括核验房源信息发布主体资格和房源必要信息，不得允许不具备发布主体资格、被列入经营异常名录或严重违法失信名单等机构及从业人员发布房源信息，并应对发布者身份和房源真实性进行核验。同时提到：“对发布10套（间）以上转租房源信息的单位或个人，应当核实发布主体经营资格。网络信息平台要加快实现对同一房源信息合并展示，及时撤销超过30个工作日未维护的房源信息。”

第四，在监管方面，对违规发布房源信息的机构及从业人员，住房和城乡建设、网信等部门应当要求发布主体和网络信息平台删除相关房源信息，网络信息平台应当限制或取消其发布权限。若平台未履行核验发布主体和房源信息责任的，网信部门可根据住房和城乡建设等部门的意见，对其依法采取暂停相关业务、停业整顿等措施。

第五，经由房地产经纪机构、住房租赁企业成交的住房租赁合同，应当即时办理网签备案。网签备案应当使用住房和城乡建设、市场监管部门制定的住房租赁合同示范文本，确定双方权利义务。

第六在价格方面，《意见》规定房地产经纪机构、住房租赁企业应当实行明码标价，收费前应当出具收费清单，列明全部服务项目、收费标准、收费金额等内容，并由当事人签字确认。“房地产经纪机构不得赚取住房出租差价，住房租赁合同期满承租人和出租人续约的，不得再次收取佣金。住房租赁合同期限届满时，除冲抵合同约定的费用外，剩余租金、押金等应当及时退还承租人。”

第七，在保障租赁房屋安全方面，住房和城乡建设部门应当制定闲置商业办公用房、工业厂房等非住宅依法依规改造为租赁住房的政策。改造房屋用于租赁住房的，应当符合建筑、消防等方面的要求。住房租赁企业对出租房屋进行改造或者装修的，应当取得产权人书面同意，使用的材料和设备符合国家和地方标准，装修后空气质量应当符合国家有关标准，不得危及承租人安全和健康。

租金贷金额不得超过租金收入30%

今年，长租公寓行业依然处在“资本寒冬”时期，寓见公寓、乐栈公寓、乐伽公寓相继“爆雷”，有媒体统计，从2017年至今共有69家长租公寓机构因资金问题经营无以为继，其中2019年就有53家，绝大多数源于企业资金链断裂及相关人员跑路。

曾有业内人士告诉南都记者，租房本身与百姓生活密切相关，消费者对于租金的变化始终高度敏感，加上租房市场规模在近几年不断扩大，企业若想快速扩张维持经营，金融工具不可或缺；但一旦监管不到位很容易被钻空子，使市场发展速度减缓等一系列危机，严重的话，将导致企业倒闭、租客损失严重，引发恶性循环。

对于租赁金融业务，《意见》明确住房租赁企业可依据相关法律法规以应收账款为质押申请银行贷款。“开展住房租金贷款业务，应当以经网签备案的住房租赁合同为依据，按照住房租赁合同期限、租金趸交期限与住房租金贷款期限相匹配的原则，贷款期限不得超过住房租赁合同期限，发放贷款的频率应与借款人支付租金的频率匹配。做好贷前调查，认真评估借款人的还款能力，确定融资额度。加强贷后管理，严格审查贷款用途，防止住房租赁企业形成资金池、加杠杆。”

对于市场上曾出现的多个利用“租金贷”设置陷阱致使租客损失、企业爆仓的案例，《意见》提到，住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金消费贷款，不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金消费贷款。住房和城乡建设部门应当通过提供数据接口等方式，向金融机构提供住房租赁合同网签备案信息查询服务。

对于这一问题的监管，《意见》称，住房和城乡建设等部门加强对采取“高进低出”（支付房屋权利人的租金高于收取承租人的租金）、“长收短付”（收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期）经营模式的住房租赁企业的监管，指导住房租赁企业在银行设立租赁资金监管账户，将租金、押金等纳入监管账户。

《意见》进一步表示：住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过30%，超过比例的应当于2022年底前调整到位。对不具备持续经营能力、扩张规模过快的住房租赁企业，可采取约谈告诫、暂停网签备案、发布风险提示、依法依规查处等方式，防范化解风险。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，《意见》充分体现了发展租赁住房、稳定市场秩序的重要导向。此次意见提出了加强从业主体管理、加强房源信息发布管理、规范租赁住房改造行为、防范住房租赁金融风险、加强平台建设、建立常态化管理机制6个方面的工作任务。

例如，《意见》反映了对新金融风险必须积极管控的态度：第一是对具体贷款业务进行管控，预计后续在贷款期限和贷款额度等方面会有各类新要求；第二是对具体企业进行管控，尤其对于涉及“高进低出”、“长收短付”等行为，类似违规模式普遍都和高杠杆收储房源等行为有关，需要积极管控。

采写：南都记者 傅晓羚