一把火，烧到了重庆高层住宅之痛

2020年1月1日，新年钟声敲响的第17个小时，重庆第一批“花园小区”的经典--加州花园失火了。

5分钟内，大火从2楼蔓延到30楼。

这场火把重庆再一次送上了热搜。又一次以另类的形式被举国关注。

最近，因为某些经济数据，因为产业深度转型，因为大城市竞争中的宣传舆论造势等等，在网络上，重庆老被黑。

你知道，负面情绪传播的往往很快。

某微信群里，有人说“1月1日，像是压抑过后的宣泄，重庆以另一种形式，发火了”。

好几处旧楼起火的视频和照片在各大微信群里流传。

客观而言，加州花园此事件处理结果其实是很完满的：

其一，相关单位处置非常及时，事发后约2小时全部搞定；

其二，没有人员伤亡！

其三，折射出了重庆住房的相关问题，值得人们深刻的反思。

1

二十年多前，重庆高层住宅横空出世，极大的缓解了当时城市居民住房短缺的问题。

有点条件的人们纷纷从江边的吊脚楼、自建房、公共卫生间的单位老宿舍，换到了高层。

电梯、独立厨房卫生间、有保安和物业的封闭式花园小区...让人眼前一亮。

排排展开的高楼耸入云霄鳞次栉比，住上一套高层电梯房，那是极高兴的事。

截止2017年，中国的高层建筑数量就已经超过34.7万栋，其中高层住宅23.5万栋，为世界之最。

而重庆，更甚，分别占据了全国第三的高层建筑数量和第一的密度。

高容积率锚定了市中心所在，以及发达的生活配套。

但是，房子越密越挤，面临的安全隐患和物业管理难题就会越大。

2

盖的高层越多，冒出来的问题越棘手。

比如，此次出现火灾的加州花园，就是最典型的代表：

1）规划配套车位不足，导致大量私家车占用了消防通道；

2）外墙雨棚和外墙保温层，是导致火势快速蔓延的助推器...

3）物业公司被认定为“不作为”，甚至业主还借机爆出物业公司与业委会存在不法勾当的线索。

在09年《民用建筑防火暂行规定》出台之前，市面上对于外墙保温材料阻燃性方面是没有统一、强制的执行标准的。

决定建筑质量的，只是开发商的能力水平和道德底线。

假如某开发商为了节省材料成本，采用了B3级材料（易燃），代替不可燃性的A级材料呢？毕竟存在较多的“可操作空间”。

同时，高层住宅绝大多数是钢筋混凝土浇筑，各种管线和混泥土浇筑在一起。

混泥土没问题，可包裹着的管线呢？

满打满算，能坚持站岗30年已经应该谢天谢地了。

时间长了，各类隐蔽工程，水电问题、渗漏问题、各类材料老化问题等等。

这些问题怎么解决？

重庆有大量这样密集拥挤，逐渐衰败，电线“走空中”的高层塔楼。

几栋楼挨得太近，久了，就成了朋友。

在商品房买卖合同里写着住宅用地使用权的年限是70年，重庆大多数商品房还只有50年。

可连住建部相关官员都曾公开说过“中国的建筑寿命平均只有25-30年。”

我想，这不仅是“舒适”和“不舒适”的区别。而应该是“能住”和“不能住”的区别。

3

去年，深圳把超过20年房龄的住宅楼都已经列为棚改对象，但这里面，清一色都是9层以下的平楼。

原因呢？

很简单，拆了还能继续卖地建房。

举个例子。

假如你住的是公摊较小的家属院，或者城乡结合部的铁皮房，这块地原本只有6楼共24户人家，拆迁-卖地-重建后，成了30层120户人家。

土地CZ上去了，开发商的利润空间也起来了，拆迁户的补偿和安置费可观，三赢！

但这一招，对于高层，就不灵了！

高层住宅与低层住宅的最大区别在于：一旦面临拆迁，高层住宅「拆除成本高昂+住户很多」，拆迁后安置成本相比较底层住宅不可同日而语。这种情况，闭着眼睛想也知道拆高层不太现实。

我们假设再过20年后，如加州花园这种高层，会出现什么状况？

因过于破旧缺乏使用价值而无人问津？

稍有条件的都搬离，逐渐逐渐的，最后沦为城市里的“平民窟”？

最坏的情况，当他丧失了基本的居住条件后，成为空置的废墟...

我国在2019年5月份提出了“新旧改计划”，即：用「修补」替代「拆除」，提升老旧小区的功能使用性，比如加装电梯、粉刷公共区域、增加或替换必要的线路等。

高层呢？未来也是这条道路吗？

4

南非约翰内斯堡，有一个世界著名的地标性建筑--庞特城。

庞特城建于1975年，共55层，高173米，是约翰内斯堡的地标建筑，也是非洲最高的住宅建筑之一。

曾经其建筑美感绕人心头，叫人挥之不去。

随着建筑老化、年久失修，圆柱形的中空位置堆满大量垃圾，甚至堆到了五层楼高的位置。至90年代，约翰内斯堡犯罪率上升，犯罪分子涌入，庞特城更是变成了彻头彻尾的“垂直贫民窟”。

因年久失修，沦为“垂直贫民窟”。

他曾作为电影《第9区》和《生化危机》的拍摄地。看电影名字就知道不是什么美妙的场景。

有人曾提议，将庞特城改造为一座高层监狱。

近年来，这座建筑终于得以翻修，也有人逐渐搬来，但仍存在各种问题。

5

在欧洲，存在大量超过100年房龄的住宅，还在被日常居住使用。

很多时候，你根本不知道他有100年了。

就像德国，二手房市场中的老房子最受消费者青睐。

“德国的房子能住一百年”，印证了他们在住宅领域的先进。

为什么德国住房能做到“一百年”？

1）与国内住宅不同，德国住宅建造和装修一体化，在建造过程中一次性解决房屋的居住功能性，避免房屋二次装修对建筑的破坏，保障了建筑的成品化，也便于后期维护。

2）德国对所有在建筑和装修过程中涉及到的材料都有严格的标准和法律规定，市面上可供选择的材料品牌数量很少，但他们都能100%达到质量要求。

3）德国实施产业工人培养制度，所有建筑装饰行业从业者必须经过7年的培训学习后才能拿到上岗资质。

而像美国，也建立有完整的旧房翻新、重建的法律法规。

当房屋变成老破旧以后，业主就可以依法对其进行重建、翻新。让房子再获“青春”。

6

在日本，高层公寓的业主都必须交两个费用：管理费和修缮费。

这其中，管理费即是我们所说的物业费，修缮费便是用于房子内外的定期维护保养。

管理得当的房子，20-30年后还能处于9成新的状态。

比如，有一套东京的房子。

1968年出产。如今，看上去是这样的。

而他的室内，更是就跟当下的日本公寓区别不大！

反观国内，物业费和大修基金虽然都有收取，但实际使用和管理过程中，既缺乏透明监管，也缺乏更加实际的意义。

该老的还是老，该破的还是破。

很多物业服务不是服务，反过来当起了“管家”。

7

新年的第一把火，给了我们很多启示。

于购房者，普通的高层，15年一换，尽快卖出手中那些年久失修、且缺乏有效维护的住宅，选择有品质的住房，变得十分明智。

于开发者，修建更多的品质住房，多层的洋楼、洋房，高标准的高层建筑。对于城市，对于居民，对建筑本身的意义，才是真福祉啊！

于主管单位，探索有中国特色的老旧高层维护、使用或处置的方式与制度，或已经是迫在眉睫的事了！

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