天降惊喜！2020年南昌第一磅超级利好，砸在了这个板块上！

丨城市专栏

昨天的稿子简单聊了聊南昌高铁西站的问题，后台收到粉丝留言来吐槽南昌交通，好消息是上周南昌发布了一项重大基建规划，这也是继南昌一环全线通车之后的又一项重大交通规划出炉：

总投资58亿元，全长16公里，

南昌城市二环北段详细规划正式出炉！

这则利好消息公布到今天已经一个星期的时间了，但是好像不论是媒体圈，还是南昌市民，都没什么反应。事实上这是不啻于1、2号地铁线北延段线路确定的重大利好。那今天我们就好好聊一聊北二环对于南昌城市格局的影响。

01

北二环出炉，谁受益？

大概是2019年的8月份，渊某撰文《城市环线》分析了环线交通对于城市发展的影响以及南昌的环线交通现状及弊政，发文一个月之后的9月25日，南昌的二环北段规划通过省发改委的批复，进入前期准备工作，包括各专案组审批，与铁总商谈合建方案等等，等到打通层层关卡，终于在2020年1月7日，南昌二环北段的详细规划正式出炉。

虽然北二环段的全长只有16公里，线路比较短，但是其中横跨了经开区、赣江新区、扬子洲、蒋巷、高新区，所以可以说北二环是串联起南昌城北地域的关键纽带。

至于北二环在基建方面的工程难度等问题，我们今天不做讨论，无论是听起来高大上的公路+铁路合建，还是高架+地面段合建，还是多座跨江大桥，都不在我们今天议题讨论的范围内。

那么今天我们谈论北二环，到底更关注的点在哪里？它的利好释放在哪些方面？被哪些区域或板块承接了？承接之后的影响有多大，多广？

下面进入正题。

02

受限的南昌城建开发

雷打不动的土地红线

说起来渊某好像确实是颇有些四海为家的江湖情节，不仅祖国大江南北都闯荡过，就是小小的南昌城，城南城北，城东城西，也全都待过，还都待了不断的时间。

我曾经不止一次吐槽过南昌区划的不合理，所以今天我们在讨论南昌城市格局的时候，干脆就跳出行政区划的限制，用更开阔包容的心态来看南昌的城市格局。

如下图所示，我将南昌简单的分成了东南西北中五大板块。

以南昌老城高度为南昌外环边界，其中城东以天祥大道和昌东大道为界，城西以枫生高速为界，城北和城南以地铁1号线和昌南大道为界。

我们会发现，在实景地图里，南昌的灰色区域（代表城市建设区域，城建区）占比越来越高，尤其是15年之后，南昌市政府响应中央号召，加速土地的供应，南昌城南城北、城西城东都在大片大片的破土动工，高楼拔地而起，赣江两岸的天际线一天一个高度。南昌夜景也是全国数得上的漂亮，这些都是实打实的进步，就这一点就值得为大南昌点个赞（当然，顺手给我们今天的文章点个“在看”渊某也是不介意的）。

这说明南昌现在的摊子其实铺得已经初具规模了，再不只是原来赣江边的一亩三分地那么点大小了，这个是南昌近几年的巨大进步，城市要发展，就在于敢不断地向外界拓展，设立边界的目的就是为了打破边界。

但是，万事都有但是，南昌的城建区面积快速拓展的同时，意味着南昌的可开发土地日益稀缺。南昌自古都是粮食重镇，也曾经有天下粮仓的美誉，一些自媒体包括渊某也都曾经在介绍江西南昌过去历史的时候有特别叙述过。

但是巧妇难为无米之炊，农夫难耕无土之地。南昌粮食高产的背后，来源于南昌自古以来就一直有的天时地利，那就是农耕土地的巨大储备。

2009年6月23日国务院新闻办公室举行新闻发布会，国土资源部提出“保经济增长、保耕地红线”行动，坚持实行最严格的耕地保护制度，耕地保护的红线不能碰。

2012年7月16日，南昌自然资源局出台《南昌县土地利用总体规划》，其中详细划定了南昌县的农耕土地红线，其中规定南昌县的基本农田保护面积不得低于58320.00公顷。

上图中亮黄色部分即为南昌的永久基本农田，是绝对不允许被征用为城市建设用地的政治红线。

在南昌高铁东站规划之初，第一版规划便是希望将高铁西站建在瑶湖西岸的基本农田之中，利用重大城市建设项目，突破土地红线政策，但是这一版规划毫无意外的被中央毫不留情的打回来了，最终只得将其规划到现在的罗家集附近。

如上图所示，其中亮黄色的就是永久农田，决定不允许被城市建设征用，但是其中颜色偏浅一点的浅黄色区域，则允许被城市建设征用。

这一片区域也是南昌农田范围里少有的几个能够大面积被征用的地块，另外在莲塘片区和蒋巷片区也有部分地块是一般农田，可以允许被城市建设征用。

所以高铁东站的规划出来之后，开发商在研究了一番之后，发现南昌城东板块，唯有高铁东站周边仍旧有大片低价土地可供其开发，并将这一片区域取了一个概念名——高铁新城。

于是近两年多家开发商争抢入驻高铁新城，比较有名的一个楼盘如新力锦瑶府，蓝光林肯公园8号、新力公园壹号、凌云府。弘阳时光天樾等。

不过因为罗家集附近的大片土地仍旧处在征迁过程，待土地征收工作结束，势必会有多宗土地入市，届时必然会迎来多家开发商争抢。

所以我们会发现，麻丘附近的土地供应和楼盘上新，和未来罗家集附近土地供应和楼盘上新，中间存在一个时间差，也会因为时间差产生一个价格差。

03

南昌城市格局拓展突破口在哪？

我们上文也说了，南昌因为土地红线的约束，赣江以东的城市边际想要向外拓展会非常困难，其中罗家集附近是一个突破口，而今天又产生了一个新的突破口，那就是蒋巷。

上图是蒋巷板块的土地利用规划图，会发现这条大鱼的背部，也就是临近赣江中支的北部区域，都是属于可供开发的一般农田区（浅黄色区域）。

而且蒋巷相比罗家集还有一个优势就是，他原本就是比罗家集人口更多，建设更密集的镇级板块，在人口上有着更大的优势。

所以可以说蒋巷板块，是南昌城北区域，仅有的可供城市开发的拓展突破口。

可能会有朋友有疑惑，蒋巷的可供开发土地一直在哪，为什么之前不是突破口，要一直到今天才成为突破口。

其实这背后和罗家集是一个逻辑。

如果高铁东站不落户罗家集，那么没有这样重大的城市建设项目给这个区域提供利好，不论是开发商还是普通老百姓，对于罗家集区域未来的发展都是缺乏信心的，那么即使南昌市政府强行拿出这附近的土地入市拍卖，也有很大可能流派，毕竟开发商也不是傻子。

所以在没有特别的利好规划落户蒋巷，蒋巷同样是信心塌陷区。

1月7日，北二环规划出炉，将在蒋巷规划一处南洲大道全互通立交，从南洲大道昌九客专引出至高新天祥大道，至沿江北大道规划为赣江南支跨江段，该段全长2.4公里，总投资8亿元。

除此之外，在蒋巷南面沿江规划一处部分互通立交，跨江后，在沿江北大道规划一处全互通立交。

北二环建成之后，蒋巷板块将诞生两条城际高速交通线路，分别是绕城高速和城市二环路线。同时北二环路线，将打通高新板块和蒋巷的联系，以及赣江新区与蒋巷的联系，甚至未来扬子洲解禁，蒋巷也将近水楼台先得月。

首先看物理距离，即使是简单的观察地图，也可以发现，蒋巷板块和高新板块以及青山湖板块的距离都非常静，通过高新大道和地铁1号线，往西可以便捷抵达南昌城市中心八一广场板块，往东可以快速抵达城东板块。

关于交通对于城市发展的重要意义，这里我们就不多做展开，我在《城市环线》一文中已经阐述的很清楚看，大家可以回顾前文。

北二环对于蒋巷板块最直观的影响，就是土地市场即将迎来爆发。

在2017年以前，蒋巷一直处于城市开发的视野之外，但是随着6月7日，全国高考拉开序幕，蒋巷也在同日迎来招拍挂史上一次大考，一次性推出6块合计194亩的经营性用地，历经6个小时，最终由3家开发商瓜分，楼面价力压象湖，溢价率全面破200%，最高达357%，创下多项记录。

我们可以预见，随着北二环规划的出炉，已经蒋巷板块土地征收工作的完成，蒋巷板块势必会上市一大批物美价廉的优质土地，等待开发商血拼一场。

2019年12月，南昌土拍市场的落幕之战，发生在南昌县，原因便在于该板块人口基数大，土地便宜，区域GDP强劲。

而蒋巷，同样是人口大镇，和GDP贡献大户，更是被评选为2018年全国重点镇。

2016年的第十四届赣台（南昌）经贸文化合作交流大会上，蒋巷镇与台湾汉光农业生技股份有限公司签约，1.6亿美元的投资用于建设“大中华区农产品加工冷链智能物流园区”。

2018年1月31日，江西水投三分地现代农业孵化园落户蒋巷镇，项目集“农、科、产、学、研、配套”为一体，聚焦农业科技成果转化应用。

2018年，蒋巷镇累计接待游客7.6万人次，同比增长16%；旅游综合收入达3600万元，同比增长18%。

以上都是蒋巷最近几年取得的优秀成绩。与蒋巷一直大力发展农林业和旅游业相反，蒋巷对于土地开发一直非常慎重。直到最近两年蒋巷也仍旧只有一两三个新盘，价格也都在8000-9000上下，与一江之隔的高新板块价差达到5000元。

可以说蒋巷就是南昌城建开发的一块处女地。

04

蒋巷的未来

蒋巷的未来，或许就是又一个望城板块。或许唯一的区别是，望城拥有地铁4号线，但是蒋巷拥有北二环和绕城高速，也未必差距有多大。

望城在最初的城市规划中，更多的定位是工业区，所以望城通过招商引资落户了一大批工业企业，所以导致望城板块在南昌人的印象中就是一个大的加工厂。

2018年开始，南昌开始着手扭转望城的板块定位，将它向商业商务区转变，但是尽管一直在花大力引进商业综合体，效果却寥寥。

2019年末南昌区划调整，望城板块被划分至新建区，曾经的九龙湖西部组团规划，到今天看来多少有点尴尬，望城的诸多新盘，不知道是否还有勇气继续扯起九龙湖西的招牌。

但即使是这样，望城的新盘仍旧卖的风生水起，比如新力城，就获得了南昌2019年单盘销量排行榜第三名的佳绩。原因也很简单，有地铁，价格亲刚需。这就足够了，至于城市格局，板块规划什么的，对于他们来说都过于遥远。

同样的，蒋巷的未来或许同样如此。大家不需要搞懂北二环对于南昌城市格局的影响，也不需要弄清楚交通给板块价格带来的梯度分布情况，

我们只需要知道，随着北二环路线的落定，以及后续蒋巷板块土地的入市，价格低，距离近，生态优美，都是蒋巷决胜南昌土拍市场的优势，也是蒋巷板块迎来爆发的起点。