景瑞控股前8月销售跌出百强榜：高息发债被疑资金紧张 旗下公司因项目质量被约谈

　　中国网财经9月25日讯(记者 刘小菲)景瑞控股日前发布的8月份经营简报显示，当月合约销售额为19.95亿元，同比减少17.05%；1-8月，景瑞控股累计实现合约销售134.76亿元，与上年同期的132.13亿元相比微增2%。

　　景瑞控股去年实现合约销售额约252.4亿元，在克尔瑞研究披露的销售排行榜中位列第91名。2019年，景瑞控股将销售目标定为280亿元，公司前8个月仅完成年度销售目标的48.13%，不及房地产企业的平均水平，想实现全年目标存在不小的难度。而克尔瑞披露的《2019年1-8月中国房地产企业销售TOP100排行榜》显示，从全口径金额来看，景瑞控股已榜上无名，上年同期位列第100名。

　　中国网财经记者还梳理了景瑞控股的合同销售均价，1-8月每平米分别为19601元、19726元、21748元、19398元、20941元、22585元和26508元和19422元。。也就是说，今年前8个月中，景瑞控股每平米平均售价最高和最低值相差了7110元。

　　有投资者对景瑞控股能否完成2019年销售目标，以及售价剧烈波动提出质疑，中国网财经记者也曾就相关问题致电致函景瑞控股，但始终没有收到回复。

　　毛利率下滑，土储权益占比不到一半

　　销售规模未现明显增长的景瑞控股，盈利能力似乎也不如从前。2019年半年报显示，报告期内公司毛利为5.7亿元，同比下降3.7%；毛利率25.93%，同比下降1.3个百分点。

　　2019年上半年，景瑞控股的营业收入为21.86亿元，同比增长1%，其中贡献了近八成收入的物业销售板块，与上年同期相比收入下滑了6.4%。值得注意的是，景瑞控股上半年收入的微增，是建立在2018年收入同比下滑了近三成的基础上的。

　　从土地储备来看，截至2019年6月30日，景瑞控股的土地储备合计约546.1万平方米，权益面积为283.51万平方米，占比51.9%。有房地产专家告诉中国网财经记者：“在拿地价格走高、政策收紧的背景下，虽然房地产企业合作很常见，但权益占比不到一半的企业并不多。”

　　还有券商分析师称，如果看销售，权益销售额才是房企业绩最真实的反映，才能更客观地显示房企实力，目前很多“合作模式”的房企，看似规模庞大，实则外强中干。该分析师指出，景瑞控股未来想要保证企业更高质量业绩增长，权益占比需继续提升。

　　据了解，景瑞控股上半年共新增了7块土地，新增土储总建面积76.7万平方米，与上年同期相比下滑了46%，新增土地投资总额37.09亿元，拿地销售比0.37，而目前百强房企的平均水平为0.42。

　　总负债452亿，年内所发票据利率均超10厘

　　拿地放缓的景瑞控股，有业内人士质疑其资金紧张。数据显示，截至2019年6月底，景瑞控股的总负债为452.15亿元，与2018年底的390.69亿元相比上涨逾60亿元，净债务资本比率为72%，与2018年底相比增长8个百分点。

　　在景瑞控股逾400亿元的负债中，未偿还借款总额为209.65亿元(2018年底这个数据为187亿元)，其中一年内到期的借款为103.8亿元。不过，在景瑞控股的账面上，银行及手头的现金约为142亿元，其中30.87亿元现金受到了限制。

　　此外，景瑞控股也在不断的高息发债。公告显示，2019年1月和4月，景瑞控股分别发行了2020及2021年到期的优先票据，金额分别为1.5亿美元和2亿美元，利率分别为13厘和10.875厘；7月18日，景瑞控股发行2022年到期的2.6亿美元优先票据，利率为12厘。据景瑞控股披露，公司上述发债所募资金，均用于再融资集团现有债务，通俗一点就是“借新还旧”。

　　上述房地产专家表示，企业能够接受如此高的融资成本，说明该业现金流确比较紧张，对资金的需求十分急迫，同时也说明企业的资信评级可能不太理想。

　　高息发债推高了景瑞控股的融资成本。2019年1-6月，景瑞控股的融资成本为2.16亿元，而上年同期为1.38亿元。一位证券市场评论人告诉中国网财经记者：“高企的融资成本会造成企业资金压力，同时对企业的营运能力和销售能力、周转能力要求更高，一旦遭遇销售业绩下滑或其他不可测因素，会成为拖累企业的最后一根稻草。”

　　旗下两公司被宁波住建点名，项目存质量问题

　　除了资金链，景瑞控股屡受质疑的还有旗下楼盘的质量。据宁波晚报报道，位于宁波的景瑞?望府，2号楼外墙出现大面积鼓包、开裂、脱落等问题，业主们猜测是偷工减料导致的质量问题。

　　今年7月，宁波市住建局公布一批涉嫌严重违法违规企业名单，宁波景浩置业有限公司在列，涉及的工程是“高新区X03-01-32地块项目”，项目推广名称是“景瑞时光里”。

　　8月，宁波市住建部召开了住宅工程质量突出问题治理集中约谈会议，5家房地产企业的主要负责人和分管质量负责人被约谈，其中包括宁波景瑞置业有限公司。这5家企业开发的住宅项目，在“利奇马”台风期间，暴露出的主要质量问题是：地下车库渗水严重；外墙空鼓，出现大面积脱落；应对恶劣天气的应急防范能力不足等。

　　景瑞控股官网披露的资料显示，宁波景瑞置业有限公司和宁波景浩置业有限公司是景瑞?缇香郡项目和景瑞?高新项目的开发商，这两家公司均隶属于景瑞控股。