绿地狂奔失足?被指牺牲质量换规模 销售净利率仅5.6%

　　来源：无冕财经 作者：陈欣苗 实习生：何慕丹

　　因着“哭房女”，“万亿转速王”　　绿地控股集团股份有限公司（600606.SH，以下简称“绿地”）频登热议榜。

　　9月18日，一则“女业主因装修质量问题大哭”的视频走红网络，自媒体“呦呦鹿鸣”引用该视频跟进报道。

　　不料“维权”行为歪了方向。3日后，“呦呦鹿鸣”发文称，其因报道武汉绿地国际理想城4期房屋装修问题，遭遇“哭房女”索要2000元经济补偿。

　　9月23日，“绿地哭房女”事件再次反转。据“澎湃新闻”报道，“哭房女”称其索要版权费是出于误解加上一时冲动，她感到抱歉，同时也觉得委屈。

　　不过地板不平、瓷砖空鼓、电线外露．．．．．．“交房即维权”，这对于绿地来说并不陌生。近年来，奉行高周转绿地甚至被指“牺牲质量换规模”，维权和安全事故愈发频繁。

　　面对质疑，绿地掌门人张玉良却颇为坦然，“现在企业每天在奔跑式前进，路上有风有雨，风雨兼程是常态。”

　　据报道，武汉绿地国际理想城为绿地在武汉的众多项目之一，业主在买房时被强制全款支付2000元一平米标准的装修费用。

　　收房自9月15日开始，规定的交房流程是签到、取号、缴纳维修资金——验证——地产缴费——物业签约——物业缴费——钥匙、礼品发放——验房区——流程结束，即使业主发现各种奇葩问题，但缴费已结束、合同也已签完，回旋空间几乎没有。

　　“万万没想到，等到签完合同后，原始样板间A被拆除了！换成了缩水样板间B，建材专业人评估，这只值不到400元每平米，也许，这就是传说中的毁尸灭迹、死无对证吧。”武汉绿地国际理想城4期一业主向“呦呦鹿鸣”吐槽。

　　据“呦呦鹿鸣”报道，业主们在收房时发现，他们的新房画风奇特：卫生间门被马桶卡住、油烟机奇怪轰鸣、水龙头晃荡、电线外露、瓷砖空鼓、地板不平。

　　微博网友@捂耳朵的小任 亦发布微博称，自己和视频中哭诉的女士买了同一个小区的房子，购房时的价格为12000元/㎡，房子不仅内部装修有问题，小区绿化也“一言难尽”，甚至在收房前不许看房验房，要交了钱才能看。

　　▲绿地业主验房情况。图片源自自媒体“AI财经社”。

　　买房不易，但没想到验房也难，业主找帮手协助验房同样受阻。

　　据“呦呦鹿鸣”报道，验房公司向已经下订单的新业主们表示，到现场协助业主验收的工作人员已无法保证人身安全，一些“没有名字的混混”对他们发出了威胁，暂停所有订单。

　　交房现场竟是“战场”？绿地国际理想城收房现场一位业主表述，“绿地现场请四十个人，便衣，各个地方都有人，隐蔽着，随时出来。”

　　值得一提的是，据“每日经济新闻”报道，2017年6月，武汉电视台女记者在武汉绿地汉口中心楼盘采访时遭多名不明身份男子抢夺手机，被迫删除拍摄的视频，并被殴打。当时也是交房现场，亦是被发现质量问题，现场约有30名黑衣男子。对此，绿地相关人士回应称，打人事件和公司没有关系，殴打女记者的人员是赞助商方面人员。

　　更早的2013年，有网友在网站“得意生活”上发帖称，武汉汉阳的绿地新都会的业主在维权时，遭到社会人士的威胁恐吓，参与维权的业主家大门和车被泼油漆的事件接连发生。

　　类似的质量维权事件，于绿地而言已不新鲜。据“投资者网”报道，2018年武汉先后爆发的精装维权事件中，武汉绿地旗下就有七个楼盘涉及，位居大品牌商前列。

　　9月19日，武汉绿地国际理想城在官微上回应称，项目四期交房被爆“精修房变惊修房”为社交网络上的“不实言论”，且“涉嫌恶意诽谤”；而网上流传的图片虽大部分属实，但均为“极个别现象”，同时要求“当事人立即停止违法行为，删除不法言论”。

　　业主忙着与绿地斗争维权，媒体忙着跟进报道，围观的吃瓜群众没有想到，此事还会有“出人意料”的进展。

　　就在声明发布隔天，据“呦呦鹿鸣”自述，在绿地中心城的业主500人大群中，有人称呦呦鹿鸣为“垃圾自媒体”、“关他P事”、“业主被消费了，要追账了”。随后发生“哭房女”认为其视频被消费，向“呦呦鹿鸣”要版权费的“反转”。

　　▲“哭房女”与“呦呦鹿鸣”的对话。图片源自“呦呦鹿鸣”。

　　一时间，舆论再起。

　　赞成者表示，未经本人允许将视频上传到网上，女业主有权索赔；反对者认为，女业主这种做法是典型的过河拆桥；“呦呦鹿鸣”本人则认为，自己遭遇了现代版“农夫与蛇”的困境。

　　“公说公有理，婆说婆有理”，总归绿地不占理。

　　2016年以前，绿地一直稳居销售榜前三，2013-2014年甚至问鼎，但随着碧桂园等房企的异军突起，绿地的排名跌出三甲，2018年行至第六。

　　张玉良决心带领绿地重回荣光，“对企业的感情更深，企业就像自己的孩子一样，时间越长感情越深。”

　　自2017年起，绿地开始大规模加码三四线城市，于2017年拿地82宗、2018年260宗。

　　然2018年，绿地仅实现销售额3812.2亿元，并未完成4000亿的销售目标，而同期碧桂园、万科、恒大三家销售额均超5000亿元。

　　即便如此，张玉良也不忘放出豪言“房地产主业在未来三年，年均销售规模要保持在5000亿元左右”，并于去年10月高调推出绿地新一轮战略规划。

　　与众多谨慎拿地的房企相比，绿地在扩储方面十分积极。2019年上半年，其斥资416亿元，拿下1795万平方米的土储，仅次于碧桂园的2924万平方米，高居行业第二。

　　与此同时，绿地的杠杆也被拉到极致。

　　2018年总资产首跨万亿大关的绿地，债务高达9276.2亿元，资产负债率达89.49%，净负债率为171.83%。今年上半年，其净负债率仍高达179.73%，同期，174家房企的加权平均净负债率仅91.37%。

　　为提高资本回报率，高周转成了绿地的“救命良方”。

　　Wind数据显示，2018年，A股和港股上市公司中，房地产开发企业共有243家，其存货周转率和总资产周转率的中位值分别为0.28和0.19。而绿地的这两个数据分别为0.53和0.37，几乎是行业均值的2倍。

　　另据“乐居财经研究院”发布的“2019上半年中国上市房企营运双子榜TOP100”显示，2019年上半年，中小房企“转速”较快，而万亿房企中，仅绿地的存货周转率和总资产周转率排名前列，跻身万亿规模房企“转速王”。

　　埋头狂奔却容易失了方向。

　　7月3日，郑州市城市管理局网站公布行政处罚公示，绿地旗下两家公司——河南绿地商城置业有限公司和河南瑞海房地产开发有限公司——因违规施工分别被罚款406万元、165万元。

　　此外，绿地还在40天内连发两起死亡事故：4月1日，界面新闻援引澳大利亚当地媒体报道，绿地澳洲开发项目悉尼NBH工地发生脚手架坍塌事故，造成一死一伤；5月7日，江苏省住房和城乡建设厅通报，扬州市江都区（荣华）房地产开发项目工地发生物体打击事故，致1人死亡，而该项目总承包单位系绿地旗下子公司。

　　绿地旗下多个楼盘还因质量问题引发维权，包括“房屋墙面大面积空鼓”、“地面沙化”等，维权地点遍布全国，如武汉、成都、郑州、长沙、合肥、西安等地。

　　高周转、高杠杆并没有为绿地带来高盈利，其销售额完成情况并不遂愿。

　　▲绿地2019年上半年营收概况。图片源自绿地2019半年报。

　　今年上半年，绿地实现房地产主业合同销售金额1677亿元，同比增长仅3%，目标完成率仅为33.54%。此外，绿地的销售毛利率仅15.13%，销售净利率仅5.63%，大幅低于主流房企16.5%的平均水平。

　　在5000亿的规模野心下，63岁的张玉良带领绿地一路狂奔，但或许要停一下找好方向、把握质量与增长的天平。