越秀地产负债1557亿仍投217亿旧改项目 广州地王项目拖延6年开盘被指“惜售”

　　长江商报记者 杨玲玲 广州报道

　　提出“2020年冲刺千亿”的老牌粤系房企越秀地产（00123.HK），已经放慢脚步。

　　2019年，越秀地产的销售目标680亿元，较2018年的实际销售额仅增长18%。同时与2020年的千亿目标仍存在较大差距。对此，10月25日，越秀地产相关负责人回复长江商报记者称：“越秀地产追求的是品质优先、规模与效益均衡发展。”

　　不过，祭出保守年度销售目标的越秀地产，加大了对旧改的布局。据悉，其年内已拿下两个旧改项目，预计总投资额达217亿元。其中，“广州淘宝第一村”里仁洞村的旧村改造项目，预计投入210亿元，是广州目前投资额最大的旧村更新改造项目，也是越秀地产首次进军广州旧改的项目。

　　另外，长江商报记者采访了解到，2013年5月，越秀地产竞得的海珠南洲路地王项目，直到今年10月才迎来首次开盘，距离其拿地已过去6年时间，期间多次更改项目规划方案，陷入“捂盘”质疑。对于拖延入市的原因，越秀地产方面未正面回应本报记者，仅表示“公司按正常程序在推进项目，并科学合理把控销售节奏”。

　　负债攀升至1557亿

　　近日，越秀地产披露称，1-9月，公司累计合同销售金额约480.55亿元，约占2019年合同销售目标680亿元的71%。

　　随着行业马太效应日益显现，不少中型房企剑指千亿目标，对规模增长表现出强烈渴求。此时，越秀地产却放慢脚步，制定了偏保守的年度目标，原因为何？

　　对此，越秀地产方面解释称，其“追求的是品质优先、规模与效益均衡发展”，并表示公司可售货量有1312亿元，目标去化率至少为52%，有信心完成目标。

　　不过，规模扩张“减速”背后，越秀地产的负债额却呈走高态势。半年报显示，上半年，公司负债总额为1556.55亿元，同比2018上半年的1156.65亿元增加34.57%。同时，截至报告期末，越秀地产资产负债率为74.74%。

　　当前，房地产行业普遍面临着债务压力和融资难题。对于负债攀升是否会带来财务压力，越秀地产方面给长江商报记者回函表示，上半年负债总额为1556.55亿元，其中总借贷650亿，其余均为无息负债，包含客户预付房款、供应商应付款等。

　　事实上，作为一家拥有国企背景的房企，越秀地产在融资上颇具优势。财报显示，越秀地产上半年财务费用较2018年同期减少1700万元。相比民营房企动辄8%以上的借贷利率，越秀地产平均借贷成本为4.76%，融资成本偏低。据介绍，上半年，越秀地产境内发行25亿元公司债，发行利率3年期3.85%，3+2年期3.93%；发行15亿元租赁专项债，发行利率3.83%。

　　217亿押注旧改

　　今年以来，越秀地产将目标投向了大本营广州的旧改，年内已多次斩获旧改项目，预计总投资额达217亿元。

　　其中，颇受外界关注的番禺区南村镇里仁洞村更新改造项目，近日举行启动仪式。据了解，7月16日，越秀地产对外宣布获得“广州淘宝第一村”里仁洞村的旧改资格，预计投入210亿元参与改造。

　　这是广州目前投资额最大的旧村更新改造项目，也是越秀地产首次进军广州旧改。市场分析人士提出，相比一般的地产项目，旧改具有资金投入大、开发周期长等特点，涉及多方利益博弈，对开发企业的操盘能力也是一种考验。

　　对此，越秀地产方面回复记者称：“因旧改需要较长周期的孵化，项目体量也较大，公司关于旧改的投入会根据战略要求、资金情况和旧改项目质素进行综合考量。”

　　事实上，在拿下“广州淘宝第一村”里仁洞村的旧改项目三个月后，10月16日，越秀地产又当选为南沙东流村旧改项目的合作企业，该项目总投资金额约6.81亿元。

　　对于旧改布局，越秀地产相关负责人回复记者，公司在旧改方面主要是积极介入旧村、旧厂、旧城的改造，业务布局当前仍以大湾区为主，也积极关注其他城市群的机会。

　　旧改提速的同时，越秀地产也在加码地铁上盖业务。10月22日，越秀地产宣布，在当日举行的股东大会上，有关行使权力收购两项新地铁房地产项目51%权益的事项获得99.99%高票通过。

　　“我们积极看好广州城市长期发展，坚持‘全业态、全区域、全方式’投资策略，积极介入广州TOD、旧村、城市更新等投资。”越秀地产方面称。

　　地王项目拖延入市

　　成立于1983年的越秀地产，1992年在香港上市。回顾公司过去5年的业绩表现，营收整体逐年递增，净利润却波动明显。

　　数据显示，2014年至2018年，公司营收分别为157.05亿元、221.31亿元、208.81亿元、237.96亿元和264.44亿元，同比增长74.99%、10.53%、40.92%、-5.65%、13.96%和11.14%，仅2016年出现小幅下滑；而同期净利润分别为24.71亿元、10.13亿元、15.4亿元、22.6亿元和27.28亿元，同比增长-14.2%、-59.01%、52.06%、46.75%和20.69%，呈现出增收不增利的现象。

　　在这个过程中，越秀地产位于全国范围内的多个地王项目，或陷入囤地质疑，或遭遇去化难题。其中，位于广州市海珠区的南洲路1026号住宅地块，在拿地6年之后才迎来首次开盘。

　　公开信息显示，该地块在2013年5月23日被越秀地产竞得，扣除保障性住房后楼面价3.46万元/平方米，刷新广州最贵单价地王记录，且高于当时该地段2.8-3.1万元/平方米的一手住宅售价。

　　近日，被命名为越秀·天悦江湾的海珠单价地王项目，获得首批85套住宅预售证，并低调开盘销售，产品均价达8万元/平方米。而此时距离越秀地产拿下该地块已过去6年时间。

　　事实上，该项目早在2014年7月就曾公布过一次获批后的规划方案并传出即将动工的消息，但此后并未真正动工。直到2018年7月，广州国规委再次披露规划方案，并于8月获得到施工许可证。

　　不过，该项目最终规划方案的敲定可谓一波三折。今年9月，根据广州市规划和自然资源局挂出的批前公示，该项目迎来了第2次规划调整，对楼高、道路、绿地面积和游泳池轮廓等均作了调整，还取消了下沉广场。

　　对于拖延入市的原因以及外界的囤地质疑，越秀地产方面未正面回应本报记者，仅表示“公司按正常程序在推进项目，并科学合理把控销售节奏”。

　　视觉中国图