新鸿基力压对手，拿下香港年内最高价地王，有意邀长投者加入

时代周报记者：杨静

422亿港元！新鸿基（00086.HK）在11月27日拿下香港西九龙高铁站上盖第11262号商业地块。

这是香港近年来面积最大的商业用地，也是香港年内总价最高地王，更刷新了新鸿基一年前自己创下的香港地王记录。2018年，香港启德第1F区1号地块成交价为251.61亿港币。

本次竞标，对手的实力不容小觑。

当中，包括长实集团(01113.HK)、以及由信和置业(00083.HK)、华人置业(00127.HK)、恒基(00012.HK)、九龙仓置业(01997.HK)及利福国际(01212.HK)5家公司组成的财团。

11月28日，新鸿基向时代周报记者表示，新鸿基主席郭炳联认为此次中标对新鸿基及香港而言皆意义非凡，并有意邀请其他长线策略性投资者参与发展，为项目注入更丰富和多元化的资源与概念。

稀缺“巨无霸”地块

在给时代周报记者的回应中，新鸿基直言项目未来将发展成香港新的商业、零售、文化、娱乐及交通枢纽地标，预计建成后整个西九龙区域将总共提供超过74万平方米超甲级写字楼，约28万平方米零售及文娱设施，以及多间五星级酒店，成为香港全新地标商圈。

此前，新鸿基在西九龙有运营成熟的环球贸易广场（ICC），与本次地铁上盖“巨无霸”地块相隔不远。

这样的地块在香港并不多见，坐落于高铁站上盖，有广深港高铁线，机场快线、港铁东涌线和西铁线四条铁路交汇。

这也意味着，日后开发运营得当的话，和区域内的ICC将形成协同效应，进一步巩固新鸿基在香港西九龙的商业地位。

香港地政总署公布的信息显示，这个“巨无霸”地块位于香港九龙连翔道与柯士甸道西交界，占地面积约为6万平方米（约64万平方尺），可建楼面面积达近30万平方米 (约316万平方尺)。

新鸿基预计该项目建成后整个西九龙区域将总共提供超过74万平方米（800万平方尺）超甲级写字楼，约28万平方米（300万平方尺）零售及文娱设施，以及多间五星级酒店，成为香港全新地标商圈。

422亿港元的总价，处在市场此前估值预测的316亿港元至791亿港元之间。

花旗维持新鸿基的买入评级，并认为总价较低，且未来可能会与附近的新鸿基ICC产生租赁协同效应。此外，422亿港元全额支付的土地成本应该只会增加公司预计7.5%净杠杆比率，从今年6月底12.9%的杠杆率增至20.4%，仍在低位。

新鸿基自身的财报亦有佐证。

截至今年6月的2018年财年数据，公司账上银行存款及现金总额达220亿港元。融资方面通畅，2018年6月至2019年6月，新鸿基共计发了5笔长债，包括6亿港元的5年期债券、6.17亿港元的7年期债券、42.56亿港元的10年期债券、5亿美元的10年期债券和12亿人民币的2年期熊猫债券。

此外，公司还筹组了一笔200亿元的5年期银团贷款。

内地土储面积已超香港

目前，跟“巨无霸”地块同区的甲级商厦ICC租金曾一度高达100港元/平方尺。拿下本次的“巨无霸”地块，新鸿基的“收租”生意有望进一步扩大。

根据2018年财年报告，新鸿基的租金收入从236亿港币上升至250亿港币，净租金收入从186亿港元上升至196亿港元。

其中，香港部分的投资物业出租率，整体达到94%，例如新鸿基香港国际金融中心和环球贸易广场两个项目均接近全部租出。

在总租金收入上，香港目前依旧占据大头，为196亿港元，远超内地的40亿港元。

物业销售收入目前依旧是新鸿基营收的主要来源。2018年物业销售总收入为413.13亿港元，物业租赁收入250.77亿港元。

从截至到今年6月的整体数据来看，新鸿基在内地的土地储备面积已经达约726万平方米（6540万平方尺），超出在香港的644万平方米（5800万平方尺）。

具体来说，在内地以落成的164万平方米（1480万平方尺）物业中，上海占据了8.1%，其余为广州、北京、长三角其他城市、珠三角其他城市以及成都。

剩余的562平方米（5060万平方尺）的发展物业中，珠三角其他城市占比达17.1%，份额做多。此外，广州占比11.5%、上海占比9.3%、成都占比6.8%、其他长三角城市占比5.9%。

今年8月，新鸿基联合平安以132.6亿元成交总价竞得杭州江河汇商业地块，成为继嘉里、恒隆、新世界之后，第4家正式在杭州拿地的港资房企。

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