越秀地产前11月603亿拿地：集团公司长短债增45%，地产+基金模式转移“杠杆”

　　12月2日，广州越秀集团股份有限公司于上清所披露，公司将公开发行2019年度第七期超短期融资券，当期发行金额30亿元。

　　发行文件显示，越秀集团本期超短期融资券注册金额合计100亿元，募集资金将全部用于发行人本部及合并范围内下属企业偿还到期债务融资工具以及金融机构借款。

　　据越秀集团此前披露的三季度财务报告，截至2019年9月底，越秀集团短期借款累计293.31亿元，较年初增加65.68%；长期借款887.50亿元，较年初增加39.48%。

　　短短9个月，长短债累计增加45%，种种迹象指向集团子公司越秀地产。

　　公开资料显示，上半年，越秀地产先后在广州、深圳、杭州、青岛、江门等 7 个城市新增14幅土地，共计获得土储约374万平方米。中期业绩报告显示，截止期末，越秀地产总土地储备为2152万平方米，较年初上升10.9%，其中，位于大湾区的土地储备为1055万平方米，占比49%。

　　下半年，据不完全统计，7月至10月期间，越秀地产以123.77亿元总价，又将8块地块收入囊中。7月当月，越秀地产还获得广州最大旧改项目。资料显示，里仁洞项目旧改项目投资额高达210亿元，改造面积约为17.22万平方米。

　　若将旧改投入考虑在内，截至今年11月，越秀地产累计拿地已达603.6亿元，超过2018年全年销售额。

　　支撑越秀地产跑马圈地的，是越秀地产与越秀基金间“地产+基金模式。”

　　该模式要求，拿地时，越秀地产和越秀集团旗下越秀金控共同成立投资公司，其中基金出资约90%，地产出资约10%，二者合作拿地后，开发则交由越秀地产完成。

　　公开资料显示，在越秀地产上半年拿下的14幅土地中，有7幅地块权益占比仅为9.55%，其余均由越秀产业基金持有；此外，7月越秀地产拿下的5宗地块中，有3宗地块的权益亦为9.5%。

　　通过“地产+基金”，越秀地产将负债巧妙转移。

　　越秀地产中期财报显示，截至6月30日，越秀地产借贷总额为650.25亿元，同比增长约21.8%；资本负债率43.7%，同比增长1.4个百分点。所有负债中，越秀地产一年内待偿负债总额约为79.89亿元。同期，越秀地产现金及现金等价物总额约为315.6亿元，较年初上升16.3%，足以覆盖短期负债。

　　除了“地产+基金模式”，越秀地产还通过出售子公司回笼资金。

　　11月，越秀地产发布公告称，已将子公司南海越秀100%股权及债权以总代价约13.52亿元出售。交易对家为广州悦锦，其中，股权转让代价约3.55亿元，有关债务代价约9.97亿元。

　　作为广州老牌房企，越秀地产的业绩与广州楼市同气连枝。

　　据广州中原监控数据，11月广州网签一手住宅成交量为5907宗，环比下跌4%，年内仅高于2月份，成为第二成交低位。

　　克而瑞数据显示，今年前11个月，越秀集团合约销售额约604亿元，完成全年目标的88.9%。

　　销售颓势在10月已经显现。2019年10月，越秀地产实现合约销售金额约为44.34亿元，同比下降约45%，实现合同销售面积约为20.26万平方米，同比下降约39%。

　　距离越秀地产提出的2020年千亿目标还有13个月，按其今年680亿目标计算，市场下行压力下，越秀地产2020年仍需取得47%的销售增幅，约为去年同期增幅的三倍。