2类人麻烦来了！楼市出现“新趋势”，曹德旺说法成真？应该关注

临近年末，又到了各行各业盘点总结的时候了。上个月底，央行发布了2019年中国金融稳定报告，针对2018年以来的金融体系状况作了全面评估。其中，关于居民债务方面的数据尤其引人关注。报告披露，2018年末，我国住户部门杠杆率达到了60.4%，与国际水平保持基本一致，尚不算过高。但是，从变动情况看，2018年居民杠杆率上升了3.4%，而同期其他发达国家的增幅要小于中国，美国、澳大利亚等国家甚至出现了下降趋势。因此，虽然目前我国杠杆率整体不算过高，但增幅却处于较高的区间。

01、那么，这些年，居民加杠杆主要都用来干什么了？

针对这一问题，央行报告也给出了答案。报告显示，截至2018年末，个人住房贷款余额25.8万亿元，占住户部门债务余额的53.9%，也就是说，在居民所有负债中，一半多都是用来买房了。其实，在实际买房过程当中，并非所有人都会向银行借钱，有的会向亲戚朋友借钱过渡，也有的会通过其他途径贷款来凑首付，所以笔者认为，实际的比例或许要高于53.9%。那么除了买房，居民加杠杆主要还用来干什么了呢？

根据央行统计，2018年末，我国住户部门贷款余额47.9万亿元。从贷款类型看，消费贷款和经营贷款占据78.9%和21.1%；从贷款期限看，短期贷款和中长期贷款分别占据29%和71%。不难看出，消费贷款和中长期贷款占了“大头”，大约涉及33万亿元，而这两者与房贷密切相关。结合上文分析，可以知道房贷大概占据这两者的比例为78%，依然是绝对主力，对于普通家庭来说，剩下的22%主要用途大概就是汽车贷款、教育贷款等大额贷款形式了。但不管怎么说，房贷是居民加杠杆的主要形式。

02、既然房子越来越多，为何买房需求依然旺盛？

通过上面的分析来看，我们知道，居民加杠杆主要就是为了买房，而且根据西南财经大学发布的2018年中国城市家庭财富健康报告显示，房产在家庭总资产的占比已经达到77.7%。对此，大家都深有体会，过去10多年时间，伴随房价上涨，开发商不断加足马力盖房，购房者也是有钱的多囤房，没钱的加杠杆也要买房。业内专家甚至还表示，目前住房总量早已过剩。那为，何买房需求依然旺盛？其实，尽管总量上足够了，但目前最大的问题是分配不均。

据不完全统计，目前我国商品房空置房大概1亿套左右，小产权等其他类型的空置房大概3亿套左右，以3-4口之家计算，仅空置房就可满足12-16亿人居住，如果再加上自住房显然足够30亿人居住了。对此，潘石屹表示，目前我国人均住房面积达到40平米，接近发达国家的水平了，但有的人可能一平米都没有，这就意味着有些房子没有被充分利用起来，所以未来一定会通过一些手段把空余的房子推向市场。那么，如何理解潘石屹所说的这个“手段”呢？

03、接下来楼市怎么走？一大“新趋势”已经出现了！

供不应求是房价上涨的重要原因，为了稳定房价，平衡供需关系至关重要。但是，对一二线城市来说，土地资源有限，只靠增量市场供给并不现实，所以伴随一二线城市逐步进入存量市场，盘活空置房来满足住房需求是大势所趋。那么，如何把空置房产推向市场？众所周知，目前房地产主要针对经营环节征税，包括土地增值税、印花税、契税、营业税等等，而针对持有环节的征税少之又少，所以才有空置房产不租不售，只是坐等升值的情况。

因此，要把空置房产推向市场，未来或将从针对经营环节征税过渡到针对经营环节和持有环节征税并重，其实随着房地产税的推进，目前这一趋势已经越来越明显了，而且在房地产税正式落地之前，“房东税”率先登场了。近日，湖南发布规定，纳税人出租住房不能提供合法、准确的成本费用凭证，按租金收入的5%～10%核定纳税所得额，12月1日起已经施行。其实，早在今年9月份，河北省就发布了相同的新规，已在10月1日起施行。

笔者认为，无论是房地产税还是“房东税”，都证明针对持有环节征税已经是板上钉钉的趋势，更何况，随着土地财政逐渐走到瓶颈期，房地产税和房东税还会成为财政收入的稳定来源之一。当然了，对于多套房拥有者来说，房子多了要交税，出租房子也要交税，此举无疑会大大增加持有房产的成本，这就意味着房子空在那里不租不售还能白白坐享升值的阶段慢慢过去了，而当持有成本接近甚至高于回报率，市场上或许就会出现抛售潮。

04、针对楼市走向，曹德旺早有“预言”，未来两类人或遇麻烦

众所周知，玻璃大王曹德旺一向不太看好房地产，他表示，有很多朋友劝他投资房地产，他都明确回复不会去碰房地产。除了自己不碰，在接受采访时他还表示，多次劝自己的妹妹卖掉多余的房子，否则以后房子可能不仅难卖，而且还需要交管理费，难免让人心疼。那么，你看曹德旺的说法是否有道理呢？其实，经过上文的分析，答案十分明显了。如今，房子已够30亿人居住，一旦持有成本增加，抛售潮或许会出现，到时候住房供过于求，想要卖掉或者卖个好价钱显然并不容易。

综合上文分析，未来两类人可能会遇到麻烦了，即炒房客和囤房客。一方面，不管房地产税，还是“房东税”，都说明针对持有环节征税是板上钉钉的趋势，如果还仅仅只是把房子放在那里不租不售、坐享升值显然是不可能了。另一方面，随着房地产长效机制的建立，未来房价平稳调整是大趋势，如果还抱着赚钱的想法去炒房囤房，结果可能会得不偿失，所以遭遇麻烦也是不可避免的。总而言之，随着楼市回归理性，合理控制杠杆。合理负债才是明智选择，买得起就买，买不起就先租，房子够住就好。

欢迎关注百家号楼事纪，了解更多楼市行情

相关搜索

• 去杠杆是什么意思
• 金融杠杆
• 房价
• 房价走势
• 杠杆ppt
• 五一后房产新政策