结构分化时刻，房地产行业生态如何蝶变

国家统计局公布的经济数据显示，中国1-10月房地产开发投资累计同比增10.3%，而前值是10.5%。有机构称，按照前期房企拿地减少的情况来推测，一个季度后房地产投资增速会降至7.09%，直降3.21个百分点。

重重压力之下，地产行业开始了玩家洗牌。

三类主体走向分化

在目前的不动产存量厮杀中，裂变出“开发商”、“运营商”和“投资商”等市场细分主体，而这三种市场参与主体内部产生着分化。

最为明显的是开发商的分化。中指院数据显示，2018年排名前十的房企综合资金成本为5.4%，显著低于11-30名房企的6.3%，以及31-50名房企的6.8%。其中，万科、保利、中海等国企央企背景的房企综合融资成本均在5%以下。

从销售回款的“蓄水”能力来看，一线龙头开发商规模加速提升，马太效应凸显。2019年前7个月，top10的房企销售集中度达到30.1%。

不妨从万科的三季报中管窥一下，今年1月至9月，万科累计实现营业收入2239.1亿元，归属于上市公司股东的净利润182.4亿元，同比分别增长27.2%、30.4%。2019年前9个月，公司累计实现合同销售面积3061.6万平方米，合同销售金额4756.1亿元，同比分别增长5.5%和10.2%。

对于如何应对未来的房地产市场，万科集团董事长郁亮近期称，“我们不预测天气，预测天气对农民没有意义，把地种好是我们的唯一责任。”

运营商之间的分化也逐步显现。一面是一些公寓运营商资金链紧张，爆雷事件频发；另一面则是万科、龙湖、碧桂园、远洋等大型房企的跑步进场，一时间“群雄并起”，它们更有实力扛住运营初期难以盈利的困境，进而逐渐步入盈利周期，因此行业集中度将进一步抬升。

投资商之间的分化亦如是。随着中小房企的后期运营失败、资金衔接不畅，甚至出现不少“烂尾”项目，让不少投资商懊悔不迭。而同为投资商，且在近期唯一获得“2019全球财富与社会奖项计划中国年度不动产投资大奖”的平安不动产，却显示出强劲的业绩增长