「拾问2019」之二 长租公寓发展底线在哪

一路狂奔的长租公寓，在没迎来高光时刻，先被不断掉下的雷暴击倒：躲不过的“甲醛房”、止不住的群租与隔断、爆不完的资金池和首付贷……我们不禁要问：长租公寓的发展底线在哪？

甲醛门之外 多维度暴雷

与2018年单一的甲醛门不同，2019年长租公寓暴雷的维度更多，金融监管维度的资金池，城市管理维度的群租房与隔断间，甚至公安人权方面的偷拍门等屡见报端。

今年8月7日晚间，南京乐伽公寓以一纸声明的形式，对外宣告公司因经营不善而停止运营。不同于常规长租公寓企业靠租金差以及提供增值服务作为赢利点，乐伽公寓所实行的“高收低租”类似“倒贴式”的经营模式，似乎并不符合一个常规思路下明确可以预见盈利的商业逻辑。看似亏损的经营模式背后，实则隐藏着乐伽公寓更大的野心：通过向房东季付房租、要求租客半年付或年付租金，乐伽公寓有意借助资金错配沉淀下来的资金，谋求更快的规模扩张以及更大份额的市场占有率，其终极目的或是达到市场垄断后拥有长租市场定价权。然而，烧钱倒贴模式下亏损运转的乐伽公寓，并没有挺到如愿长租市场“老大”的那一天。

不仅仅是资金池，强制“租金贷”目前仍然出现在长租公寓领域。

所谓“租金贷”，即长租公寓运营企业与金融机构合作，为租客提供租金融资，金融机构向长租公寓支付预付款，租客按月偿还租金贷款。

北京商报记者调查发现，以长租公寓品牌“蛋壳公寓”为例，该品牌当前房源签约支持的四种付款方式中，月付形式只能选择 “分期月付”，有按月支付租金打算的租客若想签约入住蛋壳房源，只能选择接受 “租金贷”服务。蛋壳公寓App上提示称：“分期月付为蛋壳公寓协助您与第三方金融机构办理的租金分期的租金贷款服务，分期利息和手续费全部由蛋壳公寓承担”。

在看房过程中，多位蛋壳管家还向北京商报记者推荐称：“月付分期最划算，即使中途解约，租客的个人征信也不会受到影响”。

北京商报记者调查发现，目前市面上绝大多数长租公寓品牌均有不同程度的涉及到租金贷之中。如，“自如”除了常规的月付、季付、半年付及年付这4种付款方式外，还推出了“自如客专享分期”，此形式房租金额较比月付形式租金略少，不过在绑定银行卡后须按月支付本金（分期形式下的月租金）及手续费；不久前递交赴美上市申请的青客公寓，“租金贷“服务也占据了公寓房源签约的“大头“，其招股书显示，截至2019年6月30日，青客公寓已与11家金融机构达成了合作，其租户的65.2%使用了分期付款服务。

被监管层明令禁止的隔断间出租，也在一系列租客爆料后现出了“本来面目“。调查显示，长租公寓运营企业在处理既有隔断间房屋时，仍然存在”继续出租未强制拆除隔断房、集中下架房源户型图躲监管“的情况。仅11月以来，北京市场便多次出现因违规出租隔断间被拆除的情况。

“租金差+增值+杠杆”的AB面

业内人士将长租公寓近年来暴露出的一系列问题，归结为新兴行业蒙面狂奔的“后遗症”。更有市场观点称，“如果说2015年以来的政策东风，让长租公寓扶摇直上，开始野蛮生长，那么2018年以来的爆雷、租金贷等一系列负面事件则将这个有点‘飘’的行业拉回地面。”

现实证明，盲目追求规模，激进式的发展模式最终只会一地鸡毛。

长租公寓运营企业加速扩张背后的考量，实际上并不难理解。看似遍地黄金的长租公寓市场，实则投入成本高、资金回收周期长、盈利微薄，“盈利难”的问题始终横亘在各大公寓运营商面前。

而要想在市场中站稳脚跟，“多收房