上市十年蜕变 佳兆业做对了什么

踏准时代节拍

中国改革的试验田深圳。这里感受大时代的脉搏，见证经济周期的起落，也诞生商业奇迹。

十年前，刚成为一家中型房企的佳兆业迎面撞上席卷全球的经济危机，港交所上市一波三折。先是2008年被迫搁置上市，次年卷土重来时又遇上2009年迪拜危机后国外投资者的迟疑，佳兆业面临极大的压力。

但有智者已经洞见到中国房地产的神奇进程：随后几年，基建和房地产投资拉动了中国经济的复苏，进而将全世界拉出泥潭。押注佳兆业，实际上就是押注中国经济、中国房地产市场。当时几只早先上市地产股频频破发的背景下，香港富豪和国际投资者纷纷撑场，2009年12月9日，佳兆业以超两倍的认购、超30亿元的融资，成功在港交所挂牌上市。

穿越周期，始见蜕变。上市十年，佳兆业总资产已从180亿增长至2200亿元，成为粤港澳大湾区举足轻重的综合性商业玩家，覆盖从地产开发延伸到城市更新、健康医疗、科技创新、足球文体的多元化产业。佳兆业物业去年底分拆上市后，佳兆业已实现控股参股六家上市公司。

从当初的旧改出发，当波澜壮阔的房地产市场迈入平稳的白银时代，佳兆业已经站到城市运营商的高度，为他们进入的每一个城市努力创造美好生活。

这是时代的馈赠，也是企业家与时代合拍的结果。

旧改之王到城市运营商

20年前，亚洲金融风暴之后满目疮痍，潮汕人郭英成却看到了创业的机会。1999年，中国的房地产市场刚刚升温，受到风暴冲击的外资却从深圳撤退了，留下一堆烂尾楼。刚成立的佳兆业接下来了位置偏僻的烂尾项目龙泉别墅，请香港公司将之设计改造成东南亚风情度假区。结果，香港同胞蜂拥而至抢购，佳兆业一炮而红。曾经的烂尾楼盘，在佳兆业的手里，成为了深圳龙岗布吉的“楼王”桂芳园。

佳兆业介入改造烂尾楼时，中国房地产市场刚刚起步尚无经验，这家年轻胆大的公司吃了“螃蟹”，也找到了自己早期独特的发展路径：从收购烂尾项目起步，积累低成本的土地；发展边缘区域市场，从而避开与中心市场的正面竞争。

改造烂尾楼也是改造城市的面貌。2002年，佳兆业收购烂尾的百荣大厦，改造为“佳兆业商业大楼”；2003年，佳兆业耗资4亿元拍下烂尾楼“子悦台”，此后用两年时间将之改造成为领先一时的酒店式公寓“佳兆业中心”。深圳群众大开眼界：原来烂尾楼还可以这么玩。

响应政府的政策，佳兆业陆续“扫货”拿下诸多烂尾楼以及旧城改造项目，顺带积累了殷厚的家底，2009年上市前佳兆业已经以深圳为核心拥有超过1000万平方米土地储备，当年底深圳才正式出台了《深圳城市更新管理办法》。

到2019年下半年，佳兆业的土地储备已超过2600万平方米，且3000多万平米的旧改项目尚未纳入土地储备。此时，面临严厉的地产调控政策，昔日疯狂高价拿地的大型房企才如梦初醒。

佳兆业起家于深圳，虽然从2005年起就全国化布局，但至今拥有的土地和旧改项目约六成集中于粤港澳大湾区。与大湾区同呼吸共命运，结果就是佳兆业享受到了一系列政策的红利：加快城市旧改、粤港澳湾区大发展、深圳建设先行示范区.......因此，佳兆业虽然不是大湾区销售额最大的房企，但其依靠旧改获得的惊人土地潜力却是少有人匹敌。

以烂尾楼改造为起点，佳兆业逐渐进入商业地产，奠定了“旧改之王”的名声，更积累了对城市生活改造的丰富经验，这也让佳兆业自然有机过渡到城市更新运营商。

佳兆业上市之后逐步开始多元化布局。2014年后，随着房地产行业逐渐进入白银时代，新的机遇摆在佳兆业面前：中国的城市化已日益接近发达国家水平，城市居民个性化、多样化的消费需求亟待释放，生活方式变革需要更多高质量的酒店、商业、文化、医疗服务。这恰恰是佳兆业得心应手的强项。

经过十年发展，佳兆业已从住宅开发和商业地产起步，涉足城市更新、健康医疗、旅游产业、文化体育、物业管理、航海运输、商业运营、高端餐饮、酒店运营、科技产业、公寓办公、国际教育等超过20个产业，旗下包括佳兆业城市更新集团、佳兆业商业集团、佳兆业文体集团、深圳航运集团以及香港上市的佳兆业健康等子集团、子业务。

上述多元化产业并非盲目多元化。佳兆业的多元化，是城市改造内在基因推动的多元化，和佳兆业的城市更新业务有机协同，本质都是满足城市居民的美好生活消费需求。站在城市运营商的高度，佳兆业实际上为城市公共服务提供了一张随需定制的清单。

佳兆业的基因

佳兆业的“旧改”基因磨练了这家公司的耐心。

旧改项目耗时长、中间需各方利益和关系，但一旦收获就利润丰厚。例如，昔日北京CBD核心地段著名的烂尾楼，被改造成北京佳兆业中心后，即将获SKP购物中心入驻，成为长安街沿线最耀眼的商业物业，这中间耗费了佳兆业数年的改造心血。

佳兆业成立20年，上市10年，靠的就是做旧改做出来的耐心。即使很多房企疯狂高价拿地、追求高速度高周转的时候，佳兆业也坚持按照自己独特的路径发展。

作为粤港澳大湾区的战略先行者，佳兆业深耕大湾区二十载，以极具前瞻性的视野紧跟国家战略方向，以地产为基础拓展多元产业链，形成了“地产+”新模式，完成了大消费、大健康、大文旅等产业的全面布局。这既有时代的机遇，也是佳兆业踏实进取的结果。

有耐心，做事情就踏实。

早在2013年，佳兆业就开始布局文体产业，这是佳兆业多元化的重要战略方向。文体产业的特点是“慢”，佳兆业就不急不躁、持续有节奏布局。

2016年，佳兆业接手困难中的深圳足球队，解决了历史遗留问题，重振旗鼓。为了自身文体产业布局，也为了将足球重新打造成为深圳的一张名片，佳兆业文体集团逐步成立佳兆业乐火培训学校、收购毅涛青少年足球运动学校，进军足球培训、构建足球青训体系、主办高端足球赛事，完成了足球全产业链布局。此外，佳兆业文体陆续在国内9个城市拿下了16个文体场馆的运营权，已经成为中国最大的场馆运营商。

佳兆业的耐心也同样体现在社会公益。过去十年，佳兆业投入了超过5.5亿元，帮扶惠州、河源等广东各地的40多个贫困村。2017年11月，佳兆业还专门成立了佳兆业扶贫公司，全面提速精准扶贫工作。

佳兆业的产业扶贫坚持“先输血、后造血”。为了精准帮扶惠州龙门县的贫困村，佳兆业在当地捐建道路、学校、水利设施，设立教育基金，同时积极推进乡村旅游和现代农业落地，又组织村民培育高价值经济作物产业园，有耐心的帮助当地形成持续“造血”能力。

随着中国房地产进入存量竞争时代，新旧范式的转变就在眼前。未来，衡量房企的强弱将不再依靠销售额、租金收入等传统指标，谁能为客户提供多元化产品与服务才能立于不败之地。

佳兆业的时代无疑才刚刚开始。