这个一线城市，二手房成交量创近3年新高！新房销量却凉凉！

12月16日，国家统计局公布了11月份全国70个大中城市的房价，初步测算，深圳新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，深圳二手住宅销售价格环比上涨1.4%。从楼市成交量来看，深圳二手房成交套数大幅度增加，创下近3年以来的新高。

深圳房价稳中有升 二手房11月成交量创新高

记者来到深圳市福田区某房产中介门店，这里的负责人告诉记者，新政过后，市场的确很火热，看房数量明显增多，购房者做决定的速度相比之前加快。

深圳美联物业福田北区总经理 孙佳彦：整个市场的刚需盘成交几乎比上个月有40%-50%的提升，尤其是80、90平方米，带学位的房子，成交量几乎是把之前能卖的盘全部卖掉了。

深圳中原地产后海南区营业总监 杨洋：房子的价格主要集中在1000万左右，税费的减免大概会从原先的100来万减免到现在的40万左右，很多业主也会因为这种价格的减免会反价。

深圳中原研究中心统计数据显示，11月全市二手住宅共成交8013套，环比上升11.8%，同比上升91.9%。这也是2016年5月以来，二手住宅成交首次突破8千套。二手住宅成交均价也呈现小幅上升，为55499元/平方米。

深圳贝壳研究院院长 肖小平：在政策的推动下，第1周和第2周整个的交易量可能比之前上升了70%左右，市场是达至一个非常活跃的状态，但是在第3周开始，包括到目前，其实市场已经回到一个正常的水平。

深圳新房销量局部回暖 开发商加大推盘力度

进入年末，房地产开发商业绩压力增大，加速推盘入市，11月深圳楼市迎来集中推盘。近期，深圳部分新房价格和二手房价格倒挂的楼盘销售较快，局部地区多个新盘入市成交量增加。

11月28日，位于前海的招商领玺家园开盘，公开信息显示该项目有456套可售住宅，均价为每平方米10.8万元，在开盘4个多小时后全部售完，吸金近63亿元。同样位于前海的颐湾府，均价为每平方米10.2万元，公开信息显示，开盘当日即售出323套，去化九成。记者来到该楼盘了解具体情况。

仅在11月30日一天，位于深圳前海、龙岗和光明区的4个新盘项目集中入市，共推售近2500套房源，4个项目合计售出超过1800套。据不完全统计，12月深圳还将有15个新盘准备入市。

在多个项目的开盘现场记者发现，这些销售火爆的项目，大部分是由于新盘项目被限价，开盘价低于周边二手房价格。与此同时，开盘定价高于周边二手房的新盘项目，成交量却非常惨淡。

中国城市经济专家委员会副主任 宋丁：现在反差很大，一些热点地区，一二手倒挂的明显地区，10个人抢一套房的格局或者5人抢一套房的格局。但是在一些低迷的地方，新盘推出，可能去化率只有一成，这种强烈的反差，应该在深圳过去20年的房地产历史上都没有过的。

根据深圳中原研究中心统计，11月深圳新房住宅预售获批面积为83.0万平方米，环比上升213.10%；推售面积为81.3万平方米，环比上升131.02%。

供应大增的情况下，11月深圳新房住宅成交达到3196套，环比上升20.33%；成交面积为32.97万平方米，环比上升23.46%。因备案数据会有所滞后，预计12月的新房成交数据还将持续上升。

深圳中原地产董事总经理 郑叔伦：新房是有限价，相对来说新房的价格有点落后，所以有些客户会追落后的心态，也会涌往新房市场去的。

靠近年底，现在发展商都是要冲业绩的时候，所以，11月份推盘量比10月份多两倍，深圳目前购买力还是很旺盛，所以基本上新房的销售量是跟推盘量息息相关的。

深圳楼市利好政策频出 土地拍卖却接连遇冷

继调整普通住宅标准之后，深圳再出楼市调控政策。12月12日上午，深圳市住房和建设局表示，深圳已取消去年出台的商务公寓“只租不售”的限制。

2018年7月31日深圳出台“深四条”调控政策，其中规定：开发商在各类新供应用地（含招拍挂、城市更新、征地返还用地等）上建设的商务公寓只租不售。据了解，取消商务公寓“只租不售”自11月起已经开始执行。

中国城市经济专家委员会副主任 宋丁：原来只租不售的话，整个城市更新的板块里面，有很大的这样一个产品，它就不能够有效地进入到流通环节销售。如果这一次放开以后，我觉得这个市场会有很大推进，在深圳住宅市场相对来讲，它是有限的，它一个很大的弥补就是商务公寓的弥补，商务公寓活跃度会明显增加。

深圳中原地产监测的数据显示，2018年深圳商务公寓的供应面积为133.51万平方米，相比2017年下降0.4%，这也是2014年之后商务公寓供应增速首次出现下降。2019年截至11月，深圳的商务公寓总供应面积达139.18万平方米，已经超过去年全年供应水平。

深圳贝壳研究院院长 肖小平：目前二级市场或三级市场来看，它是没有影响的，因为目前深圳其实还是有比较充足的在售的公寓的供应。它影响的其实是一级市场，也就是土地市场，因为我们此前的政策规定，就是在那之后新建项目，建出来的商务公寓只租不售，那么取消的话，它其实对开发商拿地，或者是说它们在测算新建项目的经济指标的时候，会带来一些积极影响。

中国城市经济专家委员会副主任 宋丁：只租不售就导致，开发商资金在商务公寓里面有非常大的沉淀，那么销售又这么困难，它要资金回笼就是个问题。如果这个政策取消，那就意味着被套牢的开发商，在短期内就会很快地形成一个畅通的通道，迅速回笼资金，对于它下一步开发，甚至下一步在做新项目都是有非常大的支撑。

在调整普通住宅标准，取消“只租不售”相关政策之后，政府近期相继出台对冲政策，针对土地出让，来调节房价上涨的市场预期。继11月22日百亿土拍“双限双竞”遇冷后，12月11日，前海土地拍卖再度遇冷，一宗商地流拍。土地出让规则的变化，让土地资源稀缺的深圳，市场情绪也越来越谨慎。

深圳中原地产董事总经理 郑叔伦：最近拍卖土地的国企会比较勇猛，因为国企相对经营会比较稳健，所以可能会有一定的支撑土地拍卖的情况，当然也会有流拍，那些发展商，它本身的土地储备也有一定的量，对整个后市也会比较慎重，因为现在房价不是一直往上涨，它是属于有平稳发展，在这种情况下，可能它拿地会比较慎重。

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