在明拆迁律师：棚改项目“非一般”，这10大异同不知道可够呛！

导读：在国有土地上房屋征收领域，总是少不了棚改类项目的身影。旧城改建、旧村改造、城中村改造等一系列不同名称的类似项目，都是棚改项目家族中的一员。棚改项目与一般的房屋征收项目有许多相同之处，也有着不少专属于它们的特色之处。本文，在明律师将为大家讲述，棚改这类“非一般”项目与一般项目的相同与不同，帮助广大被征收人更好地了解棚改。

【法定要求须满足：它们的5个相同之处】

1．确保征收符合公共利益的需要

法律规定，为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，市、县级人民政府方可作出房屋征收决定。

征收法律中明确界定了公共利益的范畴。所以，无论是一般的征收项目还是棚改类项目，立项时均应当符合法定的征收情形，并准备相应的报批材料加以证明。

2．确保项目符合“四规划”

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，即我们常说的“四规划”。

制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，还应当广泛征求社会公众意见，经过科学论证。这样才能在征收目的符合公共利益的基础上，进一步确保征收项目的科学、合理。

需要指出的是，2020年以后，随着“多规合一”改革的逐步深入，一些地方的土地利用总体规划和城乡规划将有望被更为科学、全面的“国土空间规划”所替代。

3．拟定征收补偿方案并征求公众意见

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条规定，房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。

补偿安置事宜，事关被征收人日后的生活保障。各类征收项目实施前，均应事先就补偿安置相关事宜拟定方案，征求被征收人及广大社会公众的意见。征收方拟定补偿方案后，将通过纸质公告、网络专栏等多种渠道对外公布，保障被征收人的参与权。

4．作出房屋征收决定，依法公告补偿方案

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十三条规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。

所以，征收方作出征收决定后，应当在征收范围内便于查看的位置张贴公告，并通过政府网站主动公开相关信息。公告中必须同时载明征收补偿方案内容，保障被征收人的知情权。

5．征收方有权依法作出补偿决定并申请强制执行

毫无疑问，无论哪一种征收项目，只要征收方与被征收人在签约期限内无法就补偿事宜协商一致，未签订补偿协议，征收方就应当依法作出征收补偿决定，进而在救济期限届满后申请法院强制执行。

再次强调这一点的目的，是希望广大被征收人记住法律规定，在必要时尽早行使法定的救济权利，以免错过关键时机，权益遭受损失。

【棚改项目有特色：它们的5个不同之处】

1．先期征询被征收人意愿

在部分地区针对棚改类项目的政策中，增加了一道意愿征询环节。征收方确定改造计划后，将先期组织一次意愿征询，如果大多数被征收人持反对意见，后续的调查登记，发布暂停公告，拟定补偿方案等一系列工作将不再继续。

在明律师要提示大家的是，一定要把握好每一次参与征收工作，提出宝贵意见的机会，积极表达自身诉求。

2．被征收人可要求召开听证会

拟定征收补偿方案并征求公众意见，是法律对征收工作的统一要求。而棚户区改造是重大民生工程，补偿是否公平合理，关乎被征收人的生活质量能否得到有效提高。

故此，在棚改类项目中，这一环节的工作将比一般项目更为细致。棚改类项目的被征收人有权就补偿事宜提出意见，并要求征收方组织召开听证会。

3．采用预签协议模式，多数人意愿起决定作用

实践中，许多地区都出台了关于实施棚户区改造、旧城区改建等项目的地方性规定，并设置了预签协议环节。

征收方在作出房屋征收决定前后，会预设签约比例，组织被征收人预签补偿协议。当预签约比例达到其设定的标准时，征收项目方可继续推进。有的地区将比例设为80%，有的地区则是90%以上。

也就是说，在许多棚改类项目中，大多数被征收人的意愿决定了征收能否继续推进。对于那些选择配合签约的被征收人来说，这一模式或许有利于早日实现改造。然而，如果棚改项目中存在不合理之处，“意愿捆绑”也可能造成部分被征收人权益受损。

在此，在明律师要提示大家谨慎对待预签协议。你一定要确保协议的条款内容合法，补偿合理满意，再结合自身情况做决定。究其内容，预签的协议与正式的协议几无区别。

4．补偿方式选择多，着重考虑居住需求

在国有土地上房屋征收项目中，从货币补偿和产权调换之间选择一种补偿方式，是被征收人的法定权利。

在棚改类项目中，大多数被征收人都希望经过改造后，能够缓解住房紧张局面，有效提高生活质量。所以，法律要求征收方为棚改类项目的被征收人提供“原地回迁”的选择。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条规定，因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

实践中，受到房源紧张、城市范围扩张、规划布局限制等因素的影响，并非每一个棚改项目都能确保被征收人“原地回迁”。不过，征收方仍应尽量协调就近地段或区位相似的调换房源，并引导、协助被征收人选房，满足其居住需要。

5．实现改造方式多，并非全部拆旧盖新

今年6月，国务院常务会议部署推进了老旧小区改造工作，为征收方和广大被征收人提供了新思路。传统的棚改类项目中，实现改造的方式主要就是征收房屋，拆旧盖新，原地或异地安置。

同是重大民生工程的老旧小区改造，则没有那么“轰轰烈烈”。对于那些存在部分改造需求的被征收人来说，换一种改造方式或许是更佳选择。自主选择改造方式与改造内容，共同协商分担成本，将比带有强制性的征收拆迁更为贴合被征收人的意愿。

事实上，棚户区改造这一名词诞生之初即并不意味着单一的“拆旧建新”，加固修缮房屋同样是“改造”的形式之一。

最后，在明律师提示广大被征收人，棚户区改造这一重大民生工程和发展工程已经开展十余年，各地区仍然亟待改造的棚户区数量，已经逐渐减少。在此情况下，各地区的棚改计划呈现减少趋势，属于正常现象。不过，如果你仍居住在房屋老旧、居住密度大、基础设施落后、存在安全隐患的房屋集中的片区，了解关于棚改项目的知识，仍然十分重要。当然，除了征收房屋、拆旧盖新、异地安置等传统改造方式，广大被征收人也有其他选择。只有结合自身情况，选择更为适当的改造方式，才能实现切实提升居住条件的美好愿望。（谢天泽/文）