三季度一线城市空置率超15% 商办市场进入新一轮调整期

华夏时报（chinatimes.net.cn）记者王晓慧 北京报道

2019年中国房地产市场的主基调依然是“稳”，中央在多次重要会议上强调“房住不炒”和 “不将房地产作为短期刺激经济的手段”。围绕稳地价、稳房价、稳预期的目标，房地产调控力度加大，效果显著。事实上，不只是住宅地产，商业用房的空置率也一路上扬，中国房地产行业由高速增长进入到高质量增长阶段。

“从全国来看，商办地产市场2018年下半年开始进入调整期，空置率、租金和售价均面临一定的压力与挑战。根据我们的统计，2019年三季度四大一线城市空置率在15%以上，全国写字楼平均空置率超过20%，商业用房空置率高达30%，这三个数据标志着商办市场从传统的卖方市场开始向买方市场转变。”近日，全联房地产商会副秘书长房讯网董事长刘凯在中国写字楼产业园发展论坛上表示。

有专家表示，全国一线城市整体写字楼市场空置率已经攀升到近10年的最高点。不过，在刘凯看来，作为经济的晴雨表之一，以写字楼为代表的商办地产市场长期向好的趋势依然不会改变。

一线城市商办市场迈进高空置期

全国商业用房的空置率一路上扬，究其原因，一方面是经济运行造成的市场波动；另一方面，在产业升级的需求下，地方政府加速商服用地的“集中式”出让，“地标性”建筑、超高建筑拔地而起，写字楼供应量迅速增加，明显的供过于求是导致空置率上升的主因。

中国社会科学院国际金融研究中心研究员、长沙银行首席经济学家钟伟表示，2016年第三季度至今，对房地产新增的信贷已远远超出了对实体经济的新增信贷。

“客观的说，今年写字楼新增的需求量，对于往年其实是要弱的。”CBRE世邦魏理仕中国区研究部负责人谢晨表示，写字楼的需求与企业信心指数有非常高的吻合度，从过去一年多的情况来看，我国出台了资管新规，降低整体经济杠杆率，与此同时，直到2019年我国还在继续清退P2P，共享办公在2019年也一改前两年狂奔的状态，进入一个相对稳定的整合期，这些因素叠加起来，写字楼的需求与企业信心指数都在往下走，一二线城市的空置率还是相对比较高的。

事实上，从销售面积来看，商业用房的连跌迹象从去年开始就已非常明显。

从2018年3月开始，办公楼销售面积就开始持续下滑。而从2018年9月开始，商业营业用房也加入这一行列。值得注意的是，这其中，销售面积下滑最严重的并非住宅，而是这两种房子：办公楼、商业营业用房。

受到诸多因素的影响，一线城市写字楼市场由持续多年的上升周期开始进入调整周期。近年来中国主要一线城市新增供应面积持续增多，而净吸纳量偏弱，导致累计库存走高，空置率抬升。有数据表明，2019年上半年上海、深圳、广州、杭州、武汉、成都的空置率分别达到18%、16.60%、4.90%、23.20%、37%、23%，个别城市达到历史高点。同时，在2019年超90万平方米供应量的推动下，北京甲级写字楼的空置率达到15.9%，这也是自2010年以来的最高值。

2020年将是楼市拐点?

不过，房地产市场是有相当大的韧性，众多专家仍认为，房地产市场短期有希望，中期很美好。

刘凯认为，2019年商办市场进入一个新的时代，并呈现出五大新逻辑：一个就是品质时代，最终用户对产品品质和性价比的需求，倒逼行业进入品质时代；第二是精细化时代，市场竞争的需要，倒逼行业进入从规划、设计、开发、运营、管理全周期的精细化时代；第三是持有时代，一线城市土地稀缺性、限购政策，倒逼行业选择租赁运营，而非授受汇款的持有时代；四是科技化时代，5G、大数据、AI、智能化等新技术的应用，倒逼行业进入科技时代；第五是创新时代，新零售、新办公、新物种、新场景的出现和发展，倒逼行业进入创新的时代。

随着中国房地产改革的深入，在5G、大数据、AI系统、智能化等新技术的影响下，跨界融合愈演愈烈，尤其是房地产和科技创新的渗透和融合，成为行业发展的驱动力。如何将创新科技与房地产进行融合，为房地产赋能，实现房地产的转型升级，将是行业面临的核心问题。

“2020年中国经济增速会放缓，但会是一个温和的放缓过程；房地产市场具备相当强的韧性，会逐步稳定下来，总体的日子并不难过。”就此，钟伟针对2020年的楼市提出了六个猜想：拐点已经来临、长效机制未必不好、房企也要靠本领了、商办安全边际渐宽、行业寄生群体萎缩、虚转型不如实深耕。

据记者了解，目前，已有部分地方政府已经采取了一些政策，比如海南、长沙的限购政策已经有明显的松绑。“2020年，限购松绑的政策会进一步调整，同时，从今年年底到明年上半年，开发商拿地的热情或会进一步高涨。”钟伟称。

同时，谢晨预测，2020年，写字楼新增的需求量会有温和的复苏，未来的3年中国17个城市的写字楼供应将超过2600万平。

“房地产市场短期有希望，中期很美好。”全联房地产商会秘书长赵正挺表示。他分析原因认为，第一，中国改革开放40年，中国经济被唱衰了无数次，但是到现在为止，中国经济还是像一条大船一样平稳航行，而且是世界经济的拉动者；第二，房地产行业在今后十年乃至更长一个周期，都将是中国经济的稳定器，压舱石，因此他认为房地产业今后十年乃至更长一个周期，仍然是最好的行业之一。

责任编辑：徐芸茜 主编：陈岩鹏