想捡漏法拍房，却又怕踩“坑”？法官教你看门道

在如今房价偏高的状况下，很多人把眼光投向了一些特殊房源，如法拍房。有人说,“法拍房价格有优势，能捡漏”；也有人说，“法拍房到处都是坑，绝对买不得”，到底该如何看待呢？

法拍房是司法拍卖房的简称，指遭法院强制执行的房产。当债务人无力履行按揭合同或者无法清偿债务时，被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价金满足债权。海淀法院法官介绍，之所以有人称“法拍房到处都是坑”，大多是因为现行法律规定，一旦决定参与竞买程序中，视为竞买人对拍卖财产完全了解，并接受拍卖财产一切已知未知瑕疵。实际上，只要抓住了关键点，许多坑都能有效避免。

第一，拍卖房产上是否存在租赁关系。一方面，根据法律规定，“买卖不破租赁”，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。简单说，就是法院处置该房屋之前，房屋已出租且租赁合同尚未到期，那么原房屋租赁关系对新的买受人继续有效。举例来说，如果拍卖公告上明确注明法拍房上存在租赁合同，有效期为10年，竞拍结束时租期还剩8年，租赁合同对新的买受人也就是竞买人继续有效，除非承租人同意，新的买受人不能单方解除租赁合同，要求其搬离房屋。

2019年7月，四川德阳的杨先生花68万元买下一处位于崇州市的法拍房，原本是为了接父母安享晚年，不曾想该房屋上存在一个剩余租期长达19年的房屋租赁合同，且承租人不同意解除合同，也不愿意搬离，父母年事已高，原本想尽孝的杨先生感到十分无奈。

所以，如果拍卖公告上明确注明了有租赁关系，而竞买人仍参加竞买，视为了解该情况并接受由此带来的风险，一般情况下，法院不负责后期协调处理。竞买人一定要先了解承租人情况以及租赁合同履行情况，以免自己权益受损。另一方面，根据合同法第230条，“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”也就是说，承租人还享有优先购买权，竞买时相同价格出价，承租人竟得。

第二，实地查看房屋是否有人居住，提前了解是否需要腾空。购买房屋，申请实地看样绝对有必要。一来可直观了解房屋现状及周围环境，有效避免广西钦州的李某遭遇的“法拍房竟少了一堵墙”的怪异现状；二来可以了解该房屋是否有人居住，住户是承租人、被执行人还是其他人员，是否需要腾退，法院是否会协助腾房等内容，做到心中有数。以免过户之后，遭遇无法入住的情况。如果住户是承租人，可以提前了解其剩余租期长短以及是否愿意搬离等情况。

第三，了解当地限购政策及房屋产权情况。各个城市限购政策有所不同，提前了解当地限购政策，结合自身条件，确定自己是否具有购买资格，再行竞买，以免遭遇损失。另外，部分房屋产权不清、无产权、小产权或者产权共有，竞买后都可能会面临无法过户的风险。房屋价值大，如果因自己的原因导致竞买后又无法过户，可能还会面临高额保证金不予退还的风险。实践中，为了规避限购政策，许多人冒险“借名买房”情况也大量存在，借名买房有风险，最好提前应对，以免遭遇“房钱两失”的境地。

第四，税费缴纳问题。购买法拍房时一定要提前了解当地的税收政策，以及拍卖公告中注明的收费承担方式，以免因信息不对称导致“遭遇高额税费”的问题。另外，要了解清楚房屋土地的性质，如果属于国家划拨的土地，二次交易时需要补足高额的土地出让金。2019年1月，邓某以238万的起拍价拿下一套法拍房别墅，房价为市场价七折；过户时发现，该房产曾在十年前办理过直系亲属赠予，当时的赠予价仅为几百元，两次房价差额巨大，导致其需要缴纳的税费高达五十余万元。

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网络司法拍卖怎么拍

正式开启网拍前，法院会通过既定的网拍平台发布拍卖公告，公告时间长短取决于拍卖财产类型。法律规定，拍卖动产，应当在拍卖15天前公告；拍卖不动产或其他财产权，应当在拍卖30天前公告。因此，竞买人参与网络司法拍卖应从以下步骤开始：

第一，阅读拍卖公告。为了减少因信息不对称造成竞买人对拍卖财产的误判风险，法律明确规定了拍卖公告必须公示的具体内容，且明确规定，一旦竞买人参与竞买，视为对拍卖财产完全了解，并接受拍卖财产一切已知和未知瑕疵，相关法律风险将由竞买人自行承担。

第二，交纳保证金。在拍卖程序结束前，以实名成功交纳保证金才能取得竞买资格。一般情况下，不交纳保证金，将无法参与竞买。例外情况为，申请执行人参与竞买的，可不交纳保证金，但债权数额小于保证金数额的要按照差额部分交纳。由此可见，即使是经法院确认的具有优先购买权的竞买人，只要不是申请执行人，均需要交纳保证金才能参与。

第三，出价竞拍。拍卖确定的竞价期间不得少于24小时，且网络司法拍卖统一采取从起拍价开始以递增方式出价，如果竞价结束前5分钟没有人出价的，最后出价为成交价。值得注意的是，网络司法拍卖并没有限制竞买人的数据，即使只有一个报名参与，只要其在竞价期间以不低于起拍价的价格出价至少一次，拍卖就成交。

第四，竞拍结束。无论拍卖是否成交，竞拍结束后均涉及到保证金退回问题。如果拍卖成交，除买受人以外，其余竞买人不论出价与否，保证金都将于24小时内退回原账户中。如果流拍，法院应在30天内在统一平台再次启动拍卖。法律规定，第二次拍卖可以在第一次起拍价的20%范围内确定起拍价的降价幅度。

第五，拍卖财产的交付和过户。拍卖成交后，网络司法拍卖平台将通过系统自动生成确认书并公示。根据法律规定，拍卖财产的所有权自拍卖成交裁定书送达买受人时才转移。