明年开始，这“1类房子”迎来“春天”？国家已表态，内行提醒2点

过去一二十年，伴随城镇化的不断推进以及住房产品的更新换代，一座座高层住宅拔地而起，既满了老百姓对住房改善的需求，也大大更新了城市面貌。但是，与这些“高大新”相比，传统“老破小”却成了备受争议的矛盾体：一边是不断下滑的居住体验，另一边则是依然坐拥百万，甚至千万的不菲身价。正因如此，人们对传统“老破小”的态度逐渐开始出现了两极分化：有人想要早点逃离，但有人则开始趋之若鹜。那么，目前“老破小”到底值不值得购买呢？我们不妨先来看看“老破小”面临的优势和劣势。

“老破小”的优势和劣势

优势：之所以身价不菲，“老破小”自然有着其他住宅无可比拟的优势。一般来说，“老破小”都位于主城区，商业、交通等各类配套十分成熟，生活非常方便。其次，由于“老破小”建造时间比较久，所以主要住户都是本地居民，对口的学校也基本都是重点中小学。因此，虽然居住体验差一点儿，但在学区房备受追捧的今天，自然挡不住大家对优质学区房的趋之若鹜。此外，虽然“老破小”身价不菲，但是由于户型面积基本在40-70不等，所以总价也就比较低，如果后期能够再遇上拆迁，那也是稳赚不亏了。

劣势：虽然占据着众多稀缺的资源，但并不能掩盖“老破小”存在的劣势。由于建筑年代比较久远，户型设计等存在不合理之处，再加上没有物业，所以无论是居住体验还是房屋质量都难以保障。其次，由于“老破小”占据主城区核心地段，周边往往密集分布菜市场、学校、商场、公交站等，规划混乱，常常会导致交通拥堵，如果碰上节假日、早高峰可能出行多有不便。此外，目前银行对“老破小”的贷款抵押多有限制，对于超过20年或者30年的住宅，贷款审批时可能无法通过，即使通过了，贷款时间也会大大缩短。

通过对优势和劣势的分析，就不难理解人们对“老破小”的态度出现两极分化的原因了。网友@秋风表示，我在市中心买了套“老破小”，生活比预想得更便利，5分钟到大商场，楼下就是菜场和饭店，出了小区门就是公交站。网友@方格格表示，我去年买了就后悔了，采光是真不舒服，我还是愿意选择新楼盘，不仅住着舒服，而且小学就在边上，虽然师资可能比不上“老破小”，但父母才是最好的老师。不过，在众多声音当中，有不少网友表示，现在房子已经越来越多了，未来“老破小”可能就要烂大街了，而且拆迁无望，根本就没有未来。

那么，“老破小”到底有没有未来呢？

其实，退一步来说，虽然“老破小”占据主城区稀缺资源，而且身价不菲，但毕竟存在的劣势也不少，而且随着住房改善需求的日益增长，不少担心即使现在“老破小”还有一定的市场和热度，但免不了未来出现无人接盘的局面。其实，说白了就是看不到“老破小”的未来。关于这一点，我们可以通过两点来寻找答案。

第一，国家明确定调明年开始要加快改造老旧小区，专家预计投资额可高达4万亿。

日前，在经济工作会议上，国家明确定调2020年开始要加强城市更新和存量住房的改造提升，做好城镇老旧小区的改造工作。其实，这并不是第一次被提及，早在今年6月份的高层会议上，国家就已经明确要加快改造老旧小区，主要是指针对建成于2000年以前，公共设施落后，影响居民基本生活的住宅小区，具体措施就是在水电气路、光纤、加装电梯，配建停车设施等层面进行改造升级。

对此，住建部标准定额司巡视员倪江波表示，目前全国老旧小区近16万个，涉及居民超4200万户，建筑面积约40亿平米。国务院参事仇保兴则表示，城镇需综合改造的老旧小区投资总额高达4万亿元。因此，综合分析来看，关于老旧小区的改造升级已经被提升到了国家层面，不仅可以大大拉动消费投资，关键是可以大大改善生活环境，房子也可以顺势变得更加保值增值，所以“老破小”无异于迎来新的“春天”。

第二，旧的城市中心和新的城市中心并不是对立关系，老城区的价值依然存在。

按照城市发展的一般规律，受环境、经济、土地等因素影响，城市会不断向外围扩张，而新的中心也会崛起，这时老城区就会因为人口流出而出现空城现象，住宅价值自然就会受到影响。有“汽车之城”之称的底特律，人口最高峰曾接近200万，后来人口不断流出，大片房屋空置，一度成为空城。但是，显而易见，这个规律在中国并不适用，即使城市发展存在迁移，老城区的价值依然存在。

目前，我国已经进入到城镇化下半场，除北上广深，南京、杭州、武汉、天津、郑州、济南、合肥等等都在致力打造特大城市、区域中心城市，甚至是国家化大城市，所以纷纷抛出橄榄枝，吸引年轻劳动力流入。因此，一个城市中心显然无法经济发展的需求，未来可能出现两个、三个，甚至更多。以济南为例，未来将要打造老城和新区2个主中心，12个次中心。因此，旧的城市中心和新的城市中心并不是对立的关系，老城区核心地段的房子照样具有价值。

购买“老破小”，需要注意哪些问题？内行提醒注意2点

经过一番分析，“老破小”依然有“春天”，仍旧有未来，对于一些热点城市来说，随着存量市场的到来，“老破小”反而可能会成为一块价值洼地。不过，这并不意味着所有的“老破小”都值得购买，购房者应该注意两个问题。

一方面，购买“老破小”，应该重点关注房子的保值效果、装修成本、小区环境、配套资源等四个方面。比如，如果有些房子太过老旧，面临改造和装修的时候，不仅需要支出一大笔装修费用，而且一旦不小心动了房屋主要结构，房子质量可能也难以保障。因此，如果有购买“老破小”的打算，大家还是应该谨慎挑选。

另一方面，“老破小”固然有一定的价值，但并不适合长期居住。如果是为了给孩子提供更好的教育资源，为了节省自己上下班时间，又或者是因为资金不足而考虑过渡等等，“老破小”确实是一项不错的选择。但是，不管怎么说，从长期来看，房子就是用来住的，舒适和安全才是最根本的衡量标准。对于“老破小”这一类房子，你是如何看待的呢？欢迎一起讨论。