李宇嘉：2020年楼市“小阳春”值得期待

中新经纬客户端1月9日电 题：《李宇嘉：2020年楼市“小阳春”值得期待》

作者 李宇嘉(广东省住房政策研究中心首席研究员)

2020年，楼市“高位平衡”

2019年12月13日的中央经济工作会议通稿中，有29次提及“稳”字。为何如此强调“稳”？因为，2020年是“收官年”，既是“十三五”收官，又是“脱贫攻坚”收官，更是全面完成小康目标的收官。

如果各项宏观经济指标比照2019年的走势，不出大纰漏，2020年各项收官将顺理成章。治大国如烹小鲜，“稳字当头”在情理之中。

对楼市来说，“稳地价、稳房价、稳预期”近期被提及的频率非常高。“稳地价、稳房价、稳预期”已成为长效机制的目标。也就是说，2020年各地楼市政策，都要围绕“稳地价、稳房价、稳预期”。

2019年12月17日，国务院副总理韩正在谈及房地产情况时表示，“当前房地产市场总体平稳，成绩来之不易”。

这意味着，2019年楼市“高位徘徊”的走势，即量在历史最高位，价格相对平稳，国家是满意的，并希望在2020年继续看到这一走势。

韩正还强调，“保持房地产市场稳定，是对宏观经济平稳健康发展的重要贡献”。可见，政策有信心将楼市高位运行的态势延续到2020年。

2020年，调控很难拿捏

2020年，楼市政策首次将“房住不炒”、“稳字当头”并列为长效机制目标。

但是，“房住不炒”和“稳字当头”侧重不同：“房住不炒”重在压制，“稳字当头”重在“托底”，哪个重要呢？

当前，楼市存在下行趋势，“托底”可能占上风。新房限价、促销，看不出问题。但70个城市中有35个城市的二手房价格下跌，很能说明问题。

所以，2020年全面落实“因城施策”，要求各城市自己管好自己。市场下行了，就要托一托；哪个区域下行了，要“一区一策”地对症下药。

近期，各地“一城一策”、“一区一策”的松绑信号很明显。但是，“托”不是刺激，只是稳定，因为还有“房住不炒”压顶。

所以，2020年各地在推进房地产调控时的压力会比较大。既要稳住房价、地价和市场预期，还不能出现价格明显反弹，这需要一定的政策设计技巧。

2020年，热点区域有看头

2019年，尽管调控政策相对严厉，融资环境也不友好，但楼市“韧性”很足。除了供地下滑外(降速也有收窄)，其他指标都还比较理想，特别是成交量，年底出现转正。

原因是“因城施策、周期错位”。2016年四季度，大城市开始收紧调控，大城市房地产从2017年二季度后开始调整。中小城市一直在进行棚改货币化刺激，直到2018年下半年政策微调。

进入2019年，棚改降速，货币化退出，“去库存”政策也退出，顺应国家开启都市圈增长战略，开发商开始回归一二线热点城市。

因此，中小城市开始回调，但经过2-3年的蛰伏，一二线热点城市又开始回升。

特别是，党的十九届四中全会提出，要“提高中心城市和城市群综合承载和资源优化配置能力”。《求是》杂志上发表的重要文章《推动形成优势互补高质量发展的区域经济布局》也明确指出，“增强中心城市和城市群等经济发展优势区域的经济和人口承载能力。”文章强调，“北京、上海、广州、深圳等特大城市发展优势不断增强，杭州、南京、武汉、郑州、成都、西安等大城市发展势头较好，形成推动高质量发展的区域增长极。”

目前，涵盖这10个城市的粤港澳大湾区、长三角一体化、京津冀协调发展、长江中游和西部城市群等，已经成为新的增长极。这几个增长极稳住，经济、楼市才能稳住。

这几年，楼市温度在热点与非热点区域的轮回很明显，这也是楼市保持韧性的关键。未来，人口、资金、资源都会向优势区域集中，也给房地产带来可持续的机会。这些区域核心城市发展好了，外围就会发展起来。

2020年，“小阳春”值得期待

2019年的楼市走势，与2018年很类似，“两头高、中间低”。

受政策放松、开发商促销的影响，年初都出现了“小阳春”、年末都出现“翘尾”行情。其中，2018年“7.31”提出坚决遏制房价上涨，2019年“7.30”提出不将房地产作为短期刺激经济的手段。

2018年年末的“翘尾”，延续到了2019年一季度的“小阳春”。大家疑惑的是，2019年的“翘尾”是否会延续到2020年的“小阳春”？

笔者认为，从货币政策和调控政策来看，2020年楼市走出“小阳春”的概率很大。

一方面，新定价基准的LPR，已开启下行通道。当然，针对房贷的5年期LPR下行幅度不会太大，影响也有限。但是，2020年货币环境友好，银行降准和实体融资利率下降，有助于楼市稳定。

另一方面，“一城一策”全面落地，政策最紧时刻过去。2020年，很多地方将会“小步快跑”地松绑政策。

2020年，要耐得住性子

不过，也不能对2020年的“小阳春”抱太高的期望值。毕竟，“房住不炒”的红线不能碰。

2020年，地方主体责任将全面落地，市场任何异动，特别是有炒作嫌疑的，都会引发灵活多变的政策应对。

对于楼市来说，横盘着不涨不跌，时间一久，就会跌了。只要CPI在上涨，货币在增长，房价就一定会上涨。另外，要想实现“稳地价、稳房价、稳预期”的目标，房价也要有一定的涨幅。

所以，未来几年，热点城市和区域的房价，还是会有一定涨幅。

但是，就像房贷启动LPR定价后，要经常盘算房子的月供，是增加还是减少。一样的道理，未来几年，尽管房价在上涨，但涨幅没那么大了。现实的问题是，抛开月供，持有房子的成本其实越来越高，资金成本、折旧维护、物业费、税费等，基本在7%以上。

所以，也要经常盘算持有房子的成本和收益对比。未来的政策设计，一定会让房价保持一定的涨幅，但明显上涨是不允许的。这时，增值收益或租金收益，可能覆盖不了成本。

当然，政策一定会鼓励长期持有，打击短期炒作。未来，房地产仍旧是中国经济的“综合引擎”，打造都市圈，互联互通，公共服务均等化等，地产功不可没，政策一定会给长期持有者可观的回报。但是，城市、区域都开始分化，我们要有耐性，要慧眼识金，学会分享长期红利。(中新经纬APP)

李宇嘉

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