世茂福晟合作尘埃落定 旧改项目或存忧

　　世茂集团与福晟集团的合作传闻今日被证实。1月13日下午，世茂集团与福晟集团在福州举行了品牌发布会，正式宣布双方缔结战略合作伙伴关系，未来将在全国范围内进行房地产开发、建筑施工、物业经营等领域内的战略合作。

　　世茂房地产总裁许世坛否认这次合作属于收购或者合并，而是成立一个名为“世茂福晟”的新平台，项目主要交由世茂房地产旗下公司世茂海峡公司操盘。对于合作的交易价格、股权占比、涉及项目数量等细节，双方都没有向外界透露，留下了诸多悬念。

　　欲补齐世茂旧改短板

　　世茂集团对外表示，公司与福晟集团就双方合作内容及形式进行多轮友好磋商，最终达成深化推进全方位合作的积极共识，双方将联合打造“世茂福晟”新平台，积极赋能城市发展。

　　发布会上，许世坛表示，双方的合作是全方位的，包括房地产、物业、建筑领域等。他称赞

　　福晟集团是一家全产业链发展的公司，例如建筑领域的六建公司，发展状况良好，而建筑领域正是世茂的短板。

　　许世坛特别提到福晟集团旧改土储。他称，福晟在全国拥有很多优质的旧改资源，估计有3000-4000亿元货值，这是世茂的短板，也是双方值得合作的地方。

　　福晟集团曾以疯狂拿地而备受关注，2017年福晟集团以3199.4亿元新增土地货值、1786.9万平方米的新增建筑面积，分别排在全国第7和第10名，而当年其流量销售金额还不足400亿元。随着房地产调控收紧，福晟集团资金面面临巨大压力，整个2019年，这家企业都处在裁员、欠薪、破产的风波中。

　　福晟集团一众高管出现在发布会上，董事长潘伟明表示，福晟集团在福建、粤港澳大湾区、湖南、郑州等地土地储备较多，有较大优势，其中在粤港澳大湾区，就拥有建筑面积达1000万平方米的旧改项目。

　　发布会上，许世坛否认与福晟集团的合作属于收购或者合并性质，他表示，这不是谁收购谁、合并谁，而是成立一个名为“世茂福晟”的新平台。“世茂福晟”将有专门的操盘团队，目前主要由世茂海峡公司带领团队进行操盘。据了解，世茂海峡公司2019年的销售额超过900亿元，这样体量的销售规模，在房企的区域公司中很少见，业务覆盖世茂的大本营福建，及粤港澳大湾区。

　　发布会上，双方均未提及具体的交易细节。许世坛称，合作不是局限在多少个项目，是全方位的，具体的数量他也不知道，但比媒体报道的要多。此前多家媒体报道称，世茂集团和福晟集团的交易涉及到后者地产板块的87个项目，总量或达千亿元。

　　据悉，在双方合作范围内的项目，在推广时将同时使用各方联合品牌，案名前均标注“世茂”及“福晟”品牌名，发挥双方的品牌优势。

　　并购只为拿地成本更低

　　近两年，世茂房地产通过并购的方式拿地引起行业关注，机构数据显示，2019年世茂房地产并购交易额位居房企第三位。

　　据克尔瑞研究中心不完全统计，2019年融创、越秀和世茂分别以432.37亿、231.86亿和202.14亿元交易总价值成为行业前三的“并购剁手王”。据公开资料统计，2019年融创、世茂和越秀收并购的权益建筑面积分别为3084.18万平方米、509.52万平方米和230.47万平方米，对应权益货值分别约3464亿元、673亿元和472亿元。

　　“这三家房企，并购目的十分明确，通过并购目标公司获取大量物业和土储，快速进入目标区域和助推规模增长。”克尔瑞研究中心认为。

　　之所以选择并购，有分析认为，或许与当前土地市场价格过高有关。谢逸枫对中新经纬客户端分析称，通过并购，企业能够以较低的成本获得性价比较高的项目，同时，与传统的招拍挂相比，收并购对房企自有资金的要求相对较低，能提高资金的使用效率。

　　许世坛在2018年业绩发布会也表示，当下公开招拍挂的土地有点贵，“看不太懂，有点惊讶，还好春节前已经部署。”

　　“行业竞争加剧，大家都想在一、二线城市拿地，拿地的利润率自然开始下降。我们今年在公开市场参与了300多块土地竞拍，实际到手不到40块。企业要发展，自然需要多元拿地模式，通过合作并购的方式，我们就可以很好的补充自己的土储，同时可以降低成本。”世茂集团执行董事、财务管理中心负责人汤沸近日对媒体表示。

　　另外，相对健康的财务指标，让世茂房地产敢于大规模收并购。在推进并购的2019年上半年，世茂房地产的净负债率为59.6%，连续第八年维持在60%以下；总借款约为1154.7亿元，上涨5.8%，总资产则提升10.2%。

　　世茂去年200多亿元的并购交易中，涉及到的企业只有寥寥数家，而从泰禾和粤泰手中就获得了17宗项目，涉及价款约148.59亿元，占比达3/4。克尔瑞研究中心分析称，相比于融创超过60%土储来源于收并购，世茂的并购基因并不深，其并购更偏向于和其他企业大规模战略联合。

　　此次发布会上，许世坛也称，世茂房地产2019年的业绩之所以会增长这么快，一方面是因为基数小，另一方面源于他们做了很多平台的整合。他不觉得世茂在去年与泰禾、粤泰的合作是收购，而是整合、是双赢，只是股权占比较大的项目由他们操盘而已。

　　专家：旧改项目存变数

　　不管是战略合作还是收并购，虽然能够降低企业的拿地成本，但就世茂和福晟的合作而言，会涉及到很多旧改项目。潘伟明说：“昨天参加了深圳前海项目的一个年会，我们在前海有一个150万平方米的旧改项目，当地的村民都来了，有2000多人，摆了238桌的宴会。村民知道我们要和世茂合作了，都很高兴。”

　　但中原地产首席市场分析师张大伟对中新经纬客户端表示，旧改项目是毛地，需要企业负责原住居民的拆迁工作，这个过程可能会十分漫长，成本也不低。摘牌挂得来的土地，基本都可以快速入市，旧改项目存在较大的变数，因此很难直接转化为土地储备或预期货值。

　　对于世茂与福晟的合作项目，许世坛表示，媒体可能会问项目的利润会不会很低，资金压力是不是很大，这取决于你怎么看，销售的好，压力就不大。利润率在前两年可能会低，但随着产品品质的提升，价格也会上涨。

　　“不同于招拍挂拿地干净，并购得来的二手项目较为复杂，可能隐藏着较大的风险，如股东信用风险、项目自身风险、潜在债务风险及法律纠纷风险等。此时，需要专业的法务、财务、税务和技术团队进行尽调和资产估值，以识别潜在风险。然而，直到交易完成，并不意味着结束，仍面临一系列遗留风险，比如，双方战略整合、人才等。并购风险大，往往让部分风控能力相对较弱的房企望而却步。”克尔瑞研究中心称。

　　2015年，世茂房地产跌出了房企销售榜前十名，之后进入了调整期，在拿地方面提出了“回归一二线”的策略，三四线城市主要以去库存为主。随着库存的消耗，在规模追赶诉求的推动下，近两年世茂又逐步加大了三四线城市土地的获取。

　　数据显示，2018年，世茂房地产在三四线城市新增土地建筑面积914.4万平方米，同比增长135.2%，占比为56.6%，同比增长20个百分点。当年，三四线城市新增建筑面积超过了前4年的总和。从世茂房地产2019年收购土储的城市来看，三四线城市的占比达到了64.67%。

　　“随去库存红利消退，中长期来看，三四线缺乏人口和产业支撑，需求疲软，世茂未来三四线城市去化可能存在潜在风险。”克尔瑞研究中心称。