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　　⑤都会性子：浮梁县是农业大县，农业消费中以栽种水稻为主，茶、棉、油、桑多业并举，但以茶叶著称

　　⑤都会性子：浮梁县是农业大县，农业消费中以栽种水稻为主，茶、棉、油、桑多业并举，但以茶叶著称。所产茶叶风味共同，脱销国表里市场。浮梁县“水土宜陶”，陶瓷烧造积厚流光，陶瓷产物有日用瓷及工艺美术瓷等，产物脱销五大洲的九十多个国度和地域。别的，电子、机器、电力、建材、航空、轻工、化工和食物加工等产业也具有必然的范围。

　　1、评价地盘面积及权益情况以《国有建立用天时用权出让条约》（条约编号：032）出让面积为准；

　　普通商品的价钱，是陪伴组成价钱的身分的变革而发作变更的。地盘价钱也有一样情况，它是各类地价构成身分互相感化的成果，而这些价钱构成身分常常处于变更当中，以是地盘价钱是在这些身分互相感化及其组合的变更过程当中构成的。因而，在地盘估价时，必需阐发该地盘的功效、稀缺性、个体性及有用需乞降使这些身分发作变更的普通身分、地区身分及个体身分。因为这些身分都在变更当中，因而应掌握各身分之间的因果干系及其变更纪律，以便按照今朝的地价程度猜测将来的地盘价钱。

　　浮梁县支流昌江境域长61千米，北上可至安徽省祁门县，南下经鄱阳湖进入赣江和长江。东河、西河、南河、小北河等次要主流与纵横交织的数十条小河港，组成水上运输收集。

　　按照市场运转纪律，在统一商品市场中，商品或供给效劳的功效不异或大抵类似时，价钱低者吸收需求，即有两个以上互有替换性的商品或效劳同时存在时，商品或

　　就会进步，不然，价钱就会低落。因为地盘与普通商品比拟，具有共同的人文和天然特征，因而在停止地盘估价时既要思索到假定的公允市场，又要思索地盘供给的把持特性。

　　（3）处置农业、林业、牧业、水利业、渔业消费和以农产物为质料的加产业和间接为农业效劳的外商投资企业，运营期在10年以上的，从赢利年度起，处所所得税按“五免五减半”征收。

　　在评价中肯定相干参数和成果时，应阐发并充实思索地盘市场运转情况、有关行业开展情况，和存在的风险。

　　（1）外商投资企业所得税按应征税所得额征收，税率为30％；处所所得税按应征税所得额征收，税率为3％（指处所部门税额）。

　　整年天分品级以上修建企业完成产值27.02亿元，比上年增加35.1%；整年全社会修建业增长值3.08亿元，增加7.8%。

　　估价职员经现场查勘和本地市场阐发，根据地价评价的根本准绳和估价法式，挑选适宜的评价办法，评价获得待估宗地估价设定用处、利用年期及开辟前提下，于评价期日2015年12月3日的地盘利用权价钱为：

　　按照《江西省景德镇市中级群众法院施行裁定书》[（2015）景执字第7-1号]的裁定，江西省景德镇市中级群众法院特拜托景德镇宏泰地盘评价征询有限公司对景德镇鑫银投资开展有限公司位于景德镇赣东北综合物流园长安大道东侧的一宗贸易国有建立用天时用权价钱停止评价，为其停止强迫拍卖供给价钱参考。

　　(2)本次评价设定的用处是根据正当准绳和最有用操纵准绳设定的，地盘计划前提和地盘操纵前提发作变革时，评价成果必需停止响应调解。

　　整年范围以上产业产物贩卖率99%。完成主停业务支出194.96亿元，增加14.1%。完成利税19.59亿元，增加15.8%；此中利润9.9亿元，增加10.5%。

　　④行政区划：2014年底，全县行政区划设8个镇、9个乡、1个国营垦殖场，全县总面积2851平方千米，县城建成区面积10平方千米。年底常住生齿为30.9701万人，城镇常住生齿为12.8232万人，整年诞生生齿0.4255万人，诞生率为13.88.‰；灭亡生齿0.2084万人，灭亡率为6.8‰；天然增加率为7.08‰。

　　1、地盘权益限定：贸易用地法定最超出跨越让盈余年限37.07年的地盘利用权价钱，无他项权益限定；

　　（3）本陈述评价的地价是指在估价期日二O一五年十仲春三日，宗地红线外到达通路、通电、供水、排水、供气、通信“六通”和宗地红线内园地平坦的开辟前提下，设定用处为贸易用地，设定地盘利用年限为贸易用地37.07年的国有建立用天时用权将来纯收益的现值总和。

　　（6）基准地价系数修处死：浮梁县洪源镇基准地价是由当局有关部分测算并按期宣布的，是对宗地地点地区市园地价的均匀反应，具有必然的威望性，因该基准地价基准日为2011年7月1日，距今已超越四年茶叶属于生鲜吗，故不相宜接纳基准地价系数修处死停止评价。

　　能顺应四周情况，则该地盘的收益或功效能最大限度地阐扬，以是要阐发地盘能否与所处情况和谐。因而，在地盘估价时，必然要当真阐发地盘与四周情况的干系，判定其能否和谐，这间接干系到该地块的收益量和价钱。

　　10、《疆土资本部办公厅关于公布〈国有建立用天时用权出让地价评价手艺标准（试行）〉的告诉》（疆土资厅发[2013]20号，2013年4月8日发）。

　　待估宗职位于景西高速出口罗家滩，属于浮梁县洪源镇，洪源镇位于景德镇市西部，距景德镇市4千米，距浮梁县城8千米；东临浮梁镇，南接丽阳乡，吕蒙乡，西连波阳县金盘岭乡，北与三龙乡和罗家桥乡毗连，境内面积80平方千米。2004年被国度列为天下重点镇之一，2005年被省建立厅肯定为10个小城镇建立树模镇之一，2008年被国度发改委列入为第二批天下变革开展试点小城镇（全省仅3家），素称“景德镇西大门”。

　　1、《江西省施行中华群众共和国地盘办理法法子》（江西省人大常委会通告第95号2001年12月22日）；

　　（5）盈余法：浮梁县房地产市场开展工夫不长茶叶取名字注册品牌，但近几年浮梁县房地产开展疾速，各范例的房地产开辟项目相对较多，可比力简单的得到开辟历程的工程建立、利润等参数，且数据参数相对客观和公道，可完整反应市场行情；再者委估宗地具有开辟代价，以是本次评价选用盈余法作为此中一种评价办法。

　　5、报名工夫：2016年4月20日—5月10日12时。故意到场竞买者，小我私家持有用身份证实文件、单元携停业执照复印件及法人代表拜托书来本公司打点报名手续。竞买包管金须在2016年5月10日12时之前抵达法院指定账户（户名：江西省景德镇市中级群众法院，账号：73，开户行：江西省景德镇市农行停业部）才具有竞买资历（以实践到账为准），未竞买胜利的竞买包管金在拍卖会完毕后三个事情日内如数退还（不计息）。报名材料费300元（不退还）。

　　估价工具的地盘一切权属国有,地盘利用权起因深圳市金银众鑫投资开展有限公司以出让方法获得,按照拜托方供给的《国有建立用天时用权出让条约变动和谈》（2013年1月16日），现地盘利用者为景德镇鑫银投资开展有限公司，地盘利用权年限为贸易用地法定最超出跨越让地盘利用年限为40年，盈余地盘利用年限为37.07年，按照待估宗地《国有建立用天时用权出让条约》（条约编号：032）该宗地出让价为1500万元，至估价期日待估宗地产权分明，滥觞正当，无他项权益限定。

　　按照《城镇地盘估价规程》、《国有建立用天时用权出让地价评价手艺标准（试行）》（2013年4月9日）及估价工具的详细状况，别离接纳了市场比力法和盈余法从差别角度试算了待估宗地地价，两种办法均能从差别的侧面反响了待估宗地地价，经估价群众综合阐发以为市场比力法估价成果较靠近实践，故接纳两种办法的加权均匀值（市场比力法权重0.6，盈余法权重0.4）作为此次评价的终极成果，待估宗地估价成果见表4。

　　浮梁县供电由景德镇发电厂并网贵溪电网、赣东北电网互配供应，变电才能为220KV，120万KW容量，供电保证率较高。

　　5、《中华群众共和国物权法》（中华群众共和国主席令第六十二号，2007年3月16日公布，2007年10月1日施行）；

　　7、《中华群众共和国城镇国有地盘利用权出让和让渡暂行条例》（中华群众共和国国务院令第55号，1990年5月19日宣布施行）；

　　经由过程以上影响地价普通身分的阐发，我们以为，因为受宏观经济的影响，跟着城镇的扩大，根底设备的不竭完美，特别是门路建立的放慢，城区生齿的增长，经济的开展，地价呈逐步上升的趋向。

　　1、《中华群众共和国地盘办理法》（中华群众共和国主席令第二十八号，2004年8月28日宣布施行）；

　　待估宗地待开辟操纵，按照浮梁县都会计划建立委员会《计划设想前提告诉书》[备案号：浮规设通（2012）--066号]，根据最高最好操纵准绳，评价设定容积率为1.45，修建密度为38%茶叶取名字注册品牌，修建范围为99087平方米。

　　待估宗地实践地盘开辟水平为宗地红线外“六通”（即通路、通电、供水、排水、通气、通信）及宗地红线内园地平坦，其根底配套设备完美详细形貌可见表2《待估宗地根底设备前提表》。

　　江西省景德镇市中级群众法院因强迫拍卖需求触及位于景德镇赣东北综合物流园长安大道东侧的一宗贸易国有建立用天时用权价钱评价

　　（1）估价工具评价地盘面积及权益情况以《国有建立用天时用权出让条约》（条约编号：032）出让面积为准。

　　3、地盘用处：地盘计划、出让用处均为贸易用地，按照《地盘操纵近况分类》（GB/T21010-2007），评价设定为贸易用地；

　　估价机构：景德镇宏泰地盘评价征询有限公司 估价陈述编号：景宏泰浮(2015)(估)字第019-1号 估价期日：2015年12月3日 估价目标: 出让 估价期日的地盘利用权性子：出让

　　（1）本次估价根据为国度有关法令、法例、行政规章和江西省、景德镇市、浮梁县等有关法令划定，具有较高的牢靠性。

　　（5）市外投资者来景德镇市创办独资、合伙、协作，投资额达100万元群众币以上（含100万元），企业自开端赢利年度起，交纳的所得税由受益财务第1年至第2年全额返还处所留成部门，第3年至第5年返还50%，交纳的停业税，由受益财务部分审定增加基数，超收部门恰当返还。

　　估价职员经现场查勘和本地市场阐发茶叶属于生鲜吗，根据地价评价的根本准绳和估价法式，挑选适宜的评价办法，评价获得待估宗地估价设定用处、利用年期及开辟前提下，于评价基准日2015年12月3日的地盘利用权价钱为：

　　综上所述，此次评价的价钱为在上述设定的地盘利用权范例、地盘用处、地盘利用年期、地盘开辟水平及计划操纵前提下68336平方米的国有建立用天时用权于估价基准日2015年12月3日的市场价钱。

　　待估宗职位于景德镇赣东北综合物流园长安大道东侧，出让金及相干规费已缴，还没有打点《国有地盘利用证》，待估宗地详细地位、地盘用处、四至、面积、地盘级别详细详见表3：

　　盈余法是在预算开辟完成后不动产一般买卖价钱的根底上，扣除修建物制作用度和与修建物制作、生意有关的专业费、利钱、利润、税收等用度后，以价钱余额来肯定估价工具地盘价钱的一种办法。其根本公式以下：

　　2014年全县财务总支出11.12亿元，比上年增加10.2%；大众财务预算支出8.93亿元，增加11.3%。在财务总支出中：税收支出10.04亿元，增加12.9%。

　　1、本次评价次要根据《中华群众共和国地盘办理法》、《江西省施行中华群众共和国地盘办理法子法子》、《城镇地盘估价规程》和江西省疆土资本厅、景德镇市群众当局、浮梁县群众当局颁布的有关文件等停止地价的综合测算，估价陈述和估价成果的感化根据上述法令、法例的有关划定发作法令效率。

　　浮梁县城区整体计划提出了都会向西南开展，对老城区实施重新革新。施行城乡一体化开展计谋，同时根据地区开展趋向，实施不同开展计谋，片面促进以产业经济为支持的“文明生态大县、绿色经济强县、特征旅游名县”的整体设想。

　　2014年底，全县金融机构各项存款77.63亿元，同比增加24.8％。此中，城乡住民储备存款余额51.1亿元，同比增加19.4%。全县金融机构各项存款余额34.45亿元，同比增加30.4%。

　　浮梁县2014年全县完成地域消费总值97.22亿元，比上年增加8.6%。此中，第一财产增长值15.50亿元，增加4.8%；第二财产增长值53.92亿元，增加10.1%；第三财产增长值27.80亿元，增加7.5%。第一财产增长值占地域消费总值的比重为15.9%，第二财产增长值比重为55.5%，第三财产增长值比重为28.6%。非私有制经济增长值55.95亿元，比上年增加9.5%，占地域消费总值比重57.6%

　　（4）经有关部分认定为先辈手艺型的外商投资企业，在享用“二免三减”税收优惠后，仍为先辈手艺型企业的，能够耽误3年减半交纳企业所得税处所分红部门。

　　2、《中华群众共和国都会房地产办理法》（中华群众共和国主席令第七十二号，2007年8月30日公布施行）；

　　2014年整年局部产业增长值50.84亿元，比上年增加10.2%。局部范围以上产业增长值48.41亿元，增加11.1%。范围以上产业总产值199.41亿元，增加11.1%。分经济范例看，国有企业增加17.1%，个人企业增加13.8%，股分协作企业增加17.6%，股分制企业增加17.0%，外商及港澳台企业增加15.3%；分轻重产业看，轻产业增加12.4%，重产业增加10.5%。

　　（2）本次评价设定的估价期日为2015年12月3日，至地盘拍卖时期，若国度相干政策、计划前提和地盘市场发作变革，估价成果必需响应调解。

　　①天文地位：浮梁县位于江西省东北部，从属景德镇市，地处赣、皖二省接壤处,是鄱阳湖生态经济区38个重点县（市、区）之一，天文座标介于东经117°1′—117°42′，北纬29°09′—29°56′之间，东接江西省婺源县、和安徽省休宁县，西临波阳县，南接乐平市和景德镇市昌江区，北连安徽省祁门、东至县，境域总面积2851平方千米。县城大石口，距景德镇郊区6千米。

　　4、地盘利用年期设定：待估宗地地盘停止日期为2052年12月28日，本次评价设定地盘利用年期为贸易用地法定最超出跨越让盈余地盘利用年限37.07年；

　　4、在市场没有多大颠簸的状况下，评价成果自陈述出具之日起壹年内有用，即2015年12月23日至2016年12月22日。

　　洪源镇赣东北综合物流园区位于洪源镇西侧，洪源镇西侧地区内次要有洪源中学、洪源镇汽车站、新华病院等公用设备不敷完美。

　　根据浮梁县都会计划建立委员会《计划设想前提告诉书》[备案号：浮规设通（2012）--066号]，计划面积为68336平方米，容积率1.45，修建密度38%，修建限高≤5层。

　　②地形地貌：浮梁县位于黄山、怀玉山余脉与鄱阳湖平原过渡地带，境内以中低山和丘陵岗阜地貌为主，阵势由东北向西南倾斜茶叶属于生鲜吗，东北和西北部多山，群峰林立，岗峦重迭，东南、西南部多丘陵战争原，海拔通常是250米至400米之间，最低高度海拔28米，最顶峰五股尖海拔1618.4米。

　　市场的办理，使该市地盘市场日益标准，有力鞭策了本地房地财产的开展。对此，浮梁县鼎力开展园区产业和特征农业，对经济效益好、诺言度高的企业赐与用地、税收等方面的优惠政策。

　　2014年完成牢固资产投资57.04亿元，比上年增加17.7%。此中，第一财产投资1.43亿元，降落35.8%；第二财产投资36.74亿元，增加8.4%；第三财产投资18.88亿元，增加52.62%。 整年房地产开辟投资3.55亿元，降落27.3%。此中：室第投资2.93亿元，降落27.5%。

　　受法院拜托，定于2016年5月10日（礼拜二）下战书三时整，在景德镇市中级群众法院四楼集会室召开拍卖会：

　　洪源镇集商贸，寓居、产业为一体。洪源镇西侧地区次要有商贸一条街、洪源产业基地，贸易富贵度普通。

　　待估宗职位于景德镇赣东北综合物流园长安大道东侧，东至景湖公路，南至储蓄用地，西至长安大道，北至计划门路茶叶取名字注册品牌。

　　此次估价工具为位于景德镇赣东北综合物流园长安大道东侧的景德镇鑫银投资开展有限公司的国有地盘利用权，待估宗地地盘出让面积为68336平方米，本次评价地盘面积为68336平方米，地盘计划、出让用处均为贸易用地，评价设定用处为贸易用地，实践地盘开辟水平为宗地红线外“六通”（即通路、通电、供水、排水、通气、通信）及宗地红线内园地平坦，设定地盘开辟水平为宗地红线外“六通”（即通路、通电、供水、排水、通气、通信）及宗地红线内园地平坦。

　　待估宗地地盘出让面积68336平方米，本次评价地盘面积68336平方米，宗地计划、出让用处为贸易用地，宗地外形划定规矩，对宗地操纵无影响。

　　中国群众银行决议，自2015年10月24日起，下调金融机构群众币存款和存款基准利率，以进一步低落社会融资本钱。此中，金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点至4.35%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至1.5%；其他各层次存款及存款基准利率、群众银行对金融机构存款利率响应调解；小我私家住房公积金存款利率连结稳定。

　　2014年乡村住民人都可安排支出11598元，增加11.4%；城镇住民人都可安排支出21522元，增加9.8%。乡村住民人均消耗收入7655元，城镇住民人均消耗收入12450元。

　　6、《国有资产评价办理多少成绩的划定》（中华群众共和国财务部令14号，2001年12月31日公布，2002年1月1日施行）；

　　赣东北综合物流园区位于洪源镇西侧，九景高速毗连线国道、景湖公路、罗家机场。交通便当，区位劣势较着，计划将此地区打形成为会议展中间、旅客集散中间、远程客运中间、公交关键中间、汽车城、大型货车泊车场、物流批发市场、货色仓储、物流保税、消费加工区等十大功用区为一体在鄱阳湖生态经济区有明显辐射功用确当代综合物流园区，动员地区开展，提拔

　　（2）抵消费性外商投资企业，运营期在10年以上的，从开端赢利的年度起，前2年免征企业所得税处所分红部门和处所所得税，第3年至第5年减半征收企业所得税处所分红部门和处所所得税（简称“二免三减”）。

　　项 目 名 称：江西省景德镇市中级群众法院因强迫拍卖需求触及位于景德镇赣东北综合物流园长安大道东侧的一宗贸易国有建立用天时用权价钱评价

　　8、《国务院关于深化变革严厉地盘办理的决议》（国发[2004]28号，2004年10月21日）；

　　5、本次评价估价陈述及估价成果的利用权归拜托方一切，景德镇宏泰地盘评价征询有限公司对估价成果有注释权。

　　本次估价没有思索未来能够的特别买卖对该评价价钱的影响，也未思索国度宏观经济政策发作变革茶叶属于生鲜吗，都会整体计划发作严重调解及遇有天然力和其他不成抗力对评价成果的影响。

　　③天气、水文：浮梁县属亚热带潮湿季风天气，光照充沛，雨量充分，无霜期长。初春多偏冬风，较为冰冷。春夏之交，梅雨绵绵，严冬多偏熏风，气候酷热。夏秋之际气候睛热。积年均匀气温为17.1摄氏度，均匀降水量为1764.7毫米，年均匀日照为1968.5小时，无霜期为248天。

　　5、地盘开辟水平设定：待估宗地实践地盘开辟水平为宗地红线外“六通”（即通路、通电茶叶取名字注册品牌、供水、排水、供气、通信）及宗地红线内园地平坦，评价设定地盘开辟水平为宗地红线外“六通”（即通路、通电、供水、排水、供气、通信）及宗地红线内园地平坦；

　　（1）按照《城镇地盘估价规程》，通行的估价办法有市场比力法、收益复原法、盈余法、本钱迫近法、基准地价系数修处死等。估价办法的挑选应根据《城镇地盘估价规程》的手艺规程，分离估价工具的详细特性、估价目标及本地房地产市场发育状况等，且应接纳两种以上办法对地盘停止评价。

　　(1)本次估价成果是在现行政筹谋定的取费尺度根底上测算所得，如政策发作变革，估价成果需作响应调解。

　　关于价钱的评价，主要的并不是是已往，而是将来。已往收益的主要意义，在于为揣测将来的收益变革意向供给根据。因而，商品的价钱是由反应该商品未来的总收益所决议的。地盘也是云云，它的价钱也是受预期收益构成身分的变更所阁下。以是，地盘投资者是在猜测该地盘未来所能带来的收益或功效后停止投资的。这就请求估价者必需理解已往的收益情况，并对地盘市场近况、开展趋向、政治经济情势及政筹谋定对地盘市场的影响停止详尽阐发和猜测，精确猜测该地盘如今以致将来能给权益人带来的利润总和，即收益价钱。

　　洪源镇交通便当，现已构成一个由公路为主，辅以铁路的综合性运输收集。公路次要有①景9、景婺黄高速公路，路宽30米，双向四车道，沥青路面。②206国门路宽12米，双向二车道，沥青路面。③乡道毗连全区各地。距罗家飞机场仅3千米。景德镇市铁路有皖赣铁路，北达南京与沪宁线相接，南至鹰潭与浙赣、鹰厦线相连。

　　3、计划限定前提：待估宗地待开辟操纵，评价地盘面积为68336平方米，评价设定为贸易用地，按照浮梁县都会计划建立委员会《计划设想前提告诉书》[备案号：浮规设通（2012）--066号]，设定容积率为1.45，修建密度为38%，修建范围为99087平方米；

　　（2）市场比力法：2013年以来，浮梁县地盘买卖市场开端活泼，地盘拍卖市场流拍征象较少，地盘成交逐步活泼，在估价工具周边有同类用地成交，可找到与估价宗地具可比性的成交案例，以是综合以上状况和思索到本次估价目标等，本次评价接纳市场比力法作为此中一种估价办法。

　　4、《景德镇都会计划区征地办理法子》（景德镇市群众当局第20命令，2000年10月19日宣布施行）；

　　因为地盘具有效途和多样性，差别的操纵方法能为权益人带来差别的收益量，且地盘权益人都希冀从其所占据的地盘上获得更多的收益，并以能满意这一目标为肯定地盘操纵方法的根据。以是，地盘价钱是以该地块的功效作最有用阐扬为条件的。

　　总之，在评价历程中，要根据国度、处所有关划定，服从客观、公平、科学、正当的总准绳停止地盘价钱评价，做到评价历程公道，评价办法科学，评价成果精确。

　　跟着我国地盘估价业开展，今朝比力适用的宗地估价办法有收益复原法、市场比力法、本钱法、盈余法和基准地价系数修处死等办法。因为不相宜的估价办法能够使评价成果发生较大的偏向，因而停止地价评价时，就要按照待估宗地的实践状况，充实思索用地范例及所把握的材料，挑选最相宜的办法停止评价，同时为了使评价成果更加客观，更靠近于精确，评价中常挑选两种较为相宜的办法停止评价，以便相互考证，减小偏差，肯定出公道的价钱。

　　2014年房地产投资完成3.55亿元，同比降落27.27%，受房地产市场团体情势不振的影响，浮梁县房地产投资也呈现比力严峻的张望感情，此中，地盘购买费同比回落42.6%今年地盘购买面积、地盘成交价款大幅回落，别离较上年降落一倍、三倍。全县共有新完工项目40个，降落32.2%，比全县投资增速低16.5个百分点。整年完成商品房贩卖20万平方米。胜利举行了第三届房交会，时期贩卖商品房1031套，面积11.4万平方米，此中县外购房者约占30%。

　　4、本标的的优先购置权人可注销参与竞拍，未参与竞拍，视为抛却优先购置权。与标的相干案件当事人、包管物权人、优先购置权人等届时参与拍卖会，缺席者将视为抛却相干权益。

　　6、地盘操纵前提设定：根据浮梁县都会计划建立委员会《计划设想前提告诉书》[备案号：浮规设通（2012）--066号]，待估宗地容积率1.45，修建密度38%，评价设定容积率为1.45，修建密度为38%。

　　块地盘的价钱，受别的具有不异利用代价的地块，即同范例具有替换能够的地块价钱所管束。换言之，具有不异利用代价、替换能够的地块价之间，会互相影响和合作，使价钱互相管束而趋于分歧。

　　(3)本次评价设定的地盘开辟水平为宗地红线外“六通”（即通路、通电、供水、排水、通气、通信）及宗地红线内园地平坦，地盘利用年限设定为贸易用地法定最超出跨越让盈余地盘利用年限。若本陈述设定的地盘开辟水平和地盘利用年限发作变革时，

　　（2）待估宗地为拟出让的待开辟用地茶叶取名字注册品牌，本次评价按最高法定出让盈余年限设定地盘利用年期为贸易用地37.07年。

　　按照国务院《关于增强地盘资产办理的告诉》（国发[2001]15号）肉体，浮梁县增强地盘资产办理，整理地盘市场次序，把持地盘一级市场供给，并严厉根据疆土资本部《招标、拍卖、挂牌出让国有地盘利用权划定》（疆土资本部第11命令）、《招标拍卖挂牌出让国有建立用天时用权划定》（国疆土资本部第39命令）请求茶叶取名字注册品牌，对地盘出让

　　（2）估价师看待估宗地地点地区市场停止查询拜访后搜集的有关数据，并对这些数据停止客观阐发后，获得待估宗地地点地区内的客观均匀程度。

　　估价职员深化详尽地阐发了项目标特性和实践情况，并研讨了拜托方供给的材料及估价职员所把握的材料，在实地勘测和调研的根底上，为使估价成果具有科学性、精确性、客观性。此次评价我们接纳市场比力法和盈余法作为评价办法停止评价测算。拔取市场比力法和盈余法停止评价测算次要基于：

　　4、《中华群众共和国地盘办理法施行条例》（中华群众共和国国务院令第256号，1998年12月27日公布，1999年1月1日施行）；

　　3、《中华群众共和国城乡计划法》（中华群众共和国主席令第七十四号，2007年10月28日公布，2008年1月1日施行）；

　　待估宗地《国有建立用天时用权出让条约》（条约编号：032）及《国有建立用天时用权出让条约变动和谈》、《计划设想前提告诉书》[备案号：浮规设通（2012）--066号]及《景德镇鑫银汽车城项目计划用地红线图》等。

　　2、本次评价的估价陈述分为“地盘估价陈述”和“地盘估价手艺陈述”两部门，“地盘估价陈述”供拜托方利用，“地盘估价手艺陈述”仅供估价机构存档和提交地盘办理部分存案时的附件。

　　地盘估价应以估价工具的正当权益为条件停止。正当权益包罗：正当产权、正当利用、正当处罚等方面。在正当产权方面，应以地盘利用权证、权属注销和其他正当证件为根据。在正当利用方面，应以利用管束（都会计划、地盘用处管束等）为根据。在正当处罚方面，应以法令法例和条约（如地盘利用权出让条约）等允许的处罚方法为根据。

　　附件5、《国有建立用天时用权出让条约》（条约编号：032）及《国有建立用天时用权出让条约变动和谈》复印件

　　1、标的概略：位于景德镇赣东北综合物流园长安大道东侧（景西高速出口罗家滩）贸易出让用天时用权（详细计划前提，详见评价陈述），面积为68336平方米。起拍价：3840.48万元。竞买包管金200万元。

　　（3）本钱迫近法：估价工具所处地区的地盘开辟相对成熟，地盘低级开辟多发作在前几年，其时的地盘低级开辟历程触及的本钱、利润等参数数据的程度与如今的房地产市场行情相差较大，且待估宗地为贸易用地，故不宜接纳本钱迫近法。

　　4、《国有建立用天时用权出让条约》（条约编号：032）及《国有建立用天时用权出让条约变动和谈》；

　　3、《江西省会市国有建立用天时用权出让和划拨办理条例》（江西省人大常委会通告第9号，1995年5月8日）；

　　市场比力法是在求取一宗待估宗地的价钱时，按照替换准绳，将待估宗地与在较近工夫内曾经发作买卖的相似地盘买卖案例停止比较比力，并根据后者已知的价钱，参照该地盘的买卖状况、期日、地区及个体身分等不同,改正得出待估地盘的评价光阴的地价，其根本计较公式为：

　　综合思索上述身分，本次评价选用市场比力法和盈余法停止评价测算，然后在以上两个评价办法评价成果的根底停止加权均匀获得终极评价成果。